В настоящее время в новом законе о земле различные зоны застройки (городские и сельскохозяйственные земли) ясно характеризуют характер земельных участков. Если планируется покупка городской земли, допускающей застройку, необходимо ознакомиться с муниципальными планами застройки и землепользования. Отметим, что расходы по застройке несут собственники участков. При покупке земли под застройку необходимо выяснить, уплатил ли прежний собственник все соответствующие налоги и сборы или предстоит нести дополнительные расходы. Если имеются сомнения, покупателю следует попытаться временно удержать часть стоимости или хотя бы передать ее на временное хранение нотариусу.
Для строительства требуется соответствующее разрешение, которое необходимо получить до начала работ. Законодательство в этой сфере разрабатывается на уровне автономных областей, а муниципалитеты выполняют административные функции. Разрешения требуются практически для всех работ по строительству и реконструкции зданий. Для реализации небольших проектов минимальным требованием является направление информации в соответствующие органы. Для крупных проектов всегда необходимо согласование. Как правило, получением разрешения на строительство занимается архитектор. Он подает в уполномоченный муниципальный орган заявление и проектную документацию, которая должна содержать описание объекта, детальные планы, список технических характеристик и применяемых материалов, а также, при необходимости, другие документы. Проект должен быть согласован с соответствующей профессиональной ассоциацией архитекторов. Кроме того, в нем должна быть указана общая сумма затрат, используемая в качестве основы для расчета административных сборов и налога на строительство. Ставки налогов устанавливаются на муниципальном уровне и могут достигать 4% стоимости строительства.
Сроки выдачи разрешения сильно варьируют от проекта к проекту, от муниципалитета к муниципалитету, от одной автономной области к другой. Стандартная процедура обычно требует от одного до трех месяцев, однако этот срок может увеличиться, если в процессе предварительной проверки в документах будут обнаружены мелкие или формальные неточности, требующие исправления. Почти во всех процедурных нормах отсутствие возражений со стороны административных органов рассматривается как утверждение заявки, за исключением случаев, когда проект не вписывается в план застройки или не соответствует строительному законодательству. Разрешения выдаются на определенный срок, который впоследствии может продлеваться.
Проводить несанкционированное строительство не рекомендуется, поскольку местные власти нередко решаются на снос объектов, построенных без разрешения. Обычно срок давности по нарушениям строительных норм на государственном уровне равен четырем годам, но в отдельных автономных областях он может быть и выше. Например, в Каталонии этот срок достигает шести лет. В случае серьезных нарушений срок давности увеличивается до 10 лет или не применяется вовсе.
В Испании договоры с архитекторами не регулируются отдельно и подпадают под общее законодательство о договорах на выполнение работ или оказание услуг. С другой стороны, для таких договоров широко применяется прецедентное право. Согласно ему основным предметом договора должно быть планирование и управление строительством. Следует знать, что строительные проекты могут реализовываться только архитекторами, лицензированными в Испании. Кроме собственно архитектора в проекте участвует инженер-строитель, который контролирует ход работ и выполняет указания архитектора.
Фактически договор на строительство является договором подряда между застройщиком или собственником здания и подрядчиком. Испанское законодательство, регулирующее процесс строительства (Закон о строительстве), вступило в силу в мае 2000 г. Оно определяет многочисленных участников строительных проектов, их права и обязанности на объекте строительства, а также процедуру приемки работ и другие формальности. Кроме того, оно регулирует вопросы гарантии качества работ и услуг и ее обеспечения посредством обязательного страхования. Ранее вопросы гарантии не рассматривались в законах и регулировались исключительно на основании накопленного юридического опыта.
Несмотря на наличие специального законодательства, договор на строительство остается обычным договором на выполнение работ или оказание услуг, по которому подрядчик возводит объекты самостоятельно, собственными средствами и на свой риск.
