В отличие от других стран, в Испании право собственности на недвижимость устанавливается не только путем регистрации в Реестре прав собственности, который по многим своим функциям соответствует реестру недвижимости. Приобрести такое право можно и без регистрации в Реестре прав собственности. Запись в Реестре носит исключительно декларативный характер, т. е. служит подтверждением права, но не является правоустанавливающим актом.
Поэтому в качестве свидетельства о праве собственности могут выступать любые письменные или иные документы о приобретении права собственности. Как правило, это оригинал оформленного нотариусом договора купли-продажи, подтверждающий факт правообладания на текущий момент.
Отсутствие формальных требований к приобретению права собственности порождает проблемы с подтверждением наличия такого права. Поэтому испанское законодательство предусматривает правовые и нотариальные процедуры установления права собственности, и прежде всего его последующей регистрации в Реестре. Закон об ипотеке требует проведения процедуры доказательства права собственности или оформления нотариального акта о раскрытии информации.
Несмотря на отсутствие формальных требований, запись в Реестре прав собственности имеет существенное значение, которое не стоит недооценивать. В статье 34 Закона об ипотеке применительно к Реестру закрепляется принцип bona fides: «Права третьего лица, добросовестно и на возмездной основе приобретающего право у другого лица, соответствующие полномочия которого подтверждены записью в Реестре прав собственности, охраняются с момента регистрации права, даже если впоследствии полномочия передающего лица аннулируются по причинам, не зафиксированным в Реестре прав собственности». Это одно из важнейших положений испанского законодательства по недвижимости, подтверждающее исключительно высокое значение регистрации прав в Реестре.
Правовой статус Реестра прав собственности определяется статьями 605 ГК и 1 и следующими Закона об ипотеке. В статье 1 Закона об ипотеке сказано, что назначение испанского Реестра прав собственности — регистрация, в том числе временная, правовых актов и договоров, связанных с правами собственности или другими вещными правами на недвижимость. Согласно статье 3 Закона об ипотеке, в формальном отношении регистрация права осуществляется только на основании официального документа, исполнительного листа, правового титула или иного официального подтверждения, выданного судом. Регистрация права на основании договоров, заключенных в простой письменной форме, не производится.
В Реестре прав собственности на каждый объект недвижимости отводится отдельный лист. Он содержит три колонки. В правую колонку в строго хронологическом порядке вносятся записи обо всех юридических действиях с данной недвижимостью, включая переход права собственности, арест, установление ипотеки или права прохода. В узкой средней колонке записи последовательно нумеруются. В левую колонку вносятся примечания. Здесь указываются разнообразные дополнительные правовые обстоятельства, относящиеся к записям в двух остальных колонках, включая налоговые обязательства, отметки о прекращении или установлении залоговых прав на недвижимость. В каждом конкретном случае закон указывает, какие юридические операции должны быть внесены в левую колонку.
Каждый документ, представляемый на регистрацию в Реестре прав собственности, сначала фиксируется в журнале учета с указанием точной даты и времени. Раньше документы разрешалось подавать только лично, пересылка по почте не допускалась. Это правило отменено. Однако согласно Закона об ипотеке моментом поступления документов считается момент вскрытия конвертов в регистрационном бюро, что вносит в процесс некоторую неопределенность. Это обстоятельство имеет большое значение, так как в испанском праве приоритет имеет то право, которое зарегистрировано раньше других. Чтобы свести эту неопределенность к минимуму, в последней редакции положения о нотариате нотариусам, заверяющим документы, предоставляется право передавать только что оформленный и подписанный документ в регистрационное бюро с помощью телекоммуникационных средств в виде зашифрованного файла. В журнал учета вносится запись о поступлении документа, имеющая столь важное значение. Однако на практике в силу недостаточной технической оснащенности испанских нотариальных контор сегодня далеко не везде можно воспользоваться новой формой подачи документов в Реестр, и потому прежние нормы сохраняют силу, во всяком случае в течение переходного времени. Заявленная цель изменений в законодательстве сводится к тому, чтобы полностью устранить необходимость в физической передаче нотариальных актов.
