В Испании деятельность агентов по недвижимости практически не регулируется законом, поэтому для разрешения споров применяется прецедентное право. С 2000 г. агентом по недвижимости может быть любое лицо. Однако качество работы официальных агентов, объединенных в профессиональные ассоциации и подчиняющихся уставам, придает им авторитет, на который может положиться покупатель. Сегодня доля таких специалистов на рынке составляет 30%. В сентябре 2007 г. королевским декретом был принят устав риэлторских ассоциаций, задача которого — повысить уровень профессионального образования состоящих в ассоциации агентов и тем самым обеспечить оптимальную защиту прав потребителей.
Как правило, агентскую комиссию, размер которой регулируется только для членов профессиональных ассоциаций и обычно составляет от 5 до 7% цены покупки, уплачивает продавец, хотя здесь также существуют региональные различия. Продавец должен включить эту сумму в планируемые расходы по сделке и согласовать с агентом ее точный размер и дату уплаты. В частности, следует уточнить, когда выплачивается комиссия риэлтору в Испании— при заключении договора (как правило, неофициального) или при исполнении договора, т.е. при уплате полной цены покупки и передаче права собственности в присутствии нотариуса.
Важно отметить, что лишь в немногих случаях продавцу выгодно заключить с агентом эксклюзивный контракт. В Испании обычной практикой считается привлечение нескольких агентов для расширения поиска покупателей и получения большего количества предложений. Продавец должен полностью и точно представлять себе правоотношения с агентом при оформлении письменного поручения и тщательно изучать стандартные формуляры, получаемые от агента. Недостаточно продуманное взаимодействие с агентом нередко приводит к неуправляемому развитию событий, что может повлечь за собой и экономический ущерб для продавца. Следует помнить о том, что для агента плохая сделка лучше, чем никакая.
Односторонний опционный договор предоставляет покупателю более твердые гарантии заключения сделки. Для продавца же привлекательнее договор задатка, который при наличии более выгодных предложений можно расторгнуть в одностороннем порядке, возвратив покупателю сумму задатка в двойном размере.
Для обеспечения уплаты продавцу полной цены покупки соблюдается следующее правило: остаток суммы после уплаты аванса или задатка выплачивается наличными или чеком с отметкой банка не позднее, но и не ранее подписания у нотариуса документа о передаче правового титула. Перечисление средств на счет, управляемый нотариусом, фидуциарный счет и т.д. не распространено и неохотно применяется нотариусами. Если покупатель выплачивает часть цены позднее, в договор следует включить соответствующее условие, которое фиксируется в нотариальном акте и вносится в Реестр прав собственности.
Кроме агентской комиссии продавец должен заранее запланировать уплату налогов. Фактически он дважды уплачивает налог на прирост капитала. Во-первых, он платит муниципальным органам местный налог на прирост капитала, рассчитанный по объективным показателям на основании стоимости земли по муниципальным ставкам. Во-вторых, он платит государственный налог, которым облагается разница между ценой первоначальной покупки и ценой продажи. Более подробно это описано ниже, в разделе о налогах.
