Кроме преимущественного права покупки испанское законодательство предусматривает и право обратной покупки. Однако право обратной покупки, производное от права купли-продажи, на практике почти полностью идентично собственно преимущественному праву покупки, поэтому их можно рассматривать как один вид права. Максимальный срок преимущественного права покупки недвижимости в Испании, установленного договором, — 10 лет. Такое право может быть зарегистрировано в Реестре прав собственности и в этом случае приобретает силу в отношениях с любыми лицами.
Более важное значение имеют преимущественное право покупки, установленное законом в пользу арендаторов (статья 25 Закона об аренде), долевых собственников, собственников граничащих земель сельскохозяйственного назначения и владельцев права наследственной аренды. При этом право долевого собственника имеет преимущество перед правами арендатора или собственника граничащих земель.
Наиболее важный аспект применения этого права на практике — обязанность собственника направлять арендатору уведомление о намерении продать свою недвижимость с указанием существенных условий сделки. Арендодатель должен быть в состоянии подтвердить факт уведомления. Получив такое уведомление, арендатор может реализовать преимущественное право покупки в течение 30 календарных дней. Если собственник не совершает сделку на указанных условиях в течение 180 дней, уведомление теряет силу, и его нужно направлять повторно. Преимущественное право покупки может не действовать при продаже здания в целом. В этом случае преимущественные права заинтересованных в покупке долевых собственников здания имеют приоритет перед преимущественным правом покупки арендатора.
Если арендатор не получает уведомления, он может воспользоваться правом обратной покупки (согласно статье 25.3 Закона об аренде), позволяющим ему занять место третьего лица в договоре даже после совершения продажи, однако на тех же условиях, на которых третье лицо приобрело данный объект.
В
В случае конфликта между преимущественными правами покупки, возникшими из договора и по закону, первые могут получить приоритет, только если они были зарегистрированы в Реестре прав собственности до установления арендного правоотношения.
Кроме вышеуказанного, существует преимущественное право покупки недвижимости в Испании в государственных интересах. Таким правом наделены муниципальные власти, которые, в частности, могут приобретать здания, имеющие историко-культурную ценность. В каждой автономной области эта сфера регулируется отдельно. Поскольку соответствующие юридические ситуации связаны с множеством нюансов, о наличии преимущественного права покупки в конкретной ситуации необходимо поинтересоваться заблаговременно.
Прочие существенные обязательные условия покупки недвижимости в Испании
Право продавца распоряжаться недвижимостью обусловлено правом собственности на нее. Кроме продавца, продажу недвижимости может осуществлять уполномоченное продавцом лицо. Его полномочия не обязательно подтверждать формально, что часто случается при заключении неофициальных договоров. Однако при официальном оформлении документов требуется нотариальная доверенность.
Согласно испанскому международному частному праву, дееспособность определяется по личному статуту участника сделки, зависящему от гражданства и, следовательно, от права страны происхождения. При этом важно отметить положения статьи 10.8 ГК, по которым возмездные договоры по сделкам с недвижимостью, расположенной в Испании, имеют силу, если заключающее их лицо неправоспособно согласно праву страны его происхождения, но причина его неправоспособности не является таковой в испанском праве.
Граждане Испании становятся совершеннолетними по достижении 18 лет, после чего приобретают все гражданские права.
