Закон о строительстве устанавливает несколько уровней ответственности за дефекты. При этом все участники строительства несут ответственность за более или менее серьезные дефекты в течение определенных сроков. Таким образом, каждый участник строительства отвечает за качество своих работ. Если определить виновника невозможно, ответственность за дефекты несет застройщик. Для упорядочения широкого спектра видов ответственности, возникающих в рамках защиты прав потребителей, закон предусматривает право участников строительства на регрессные иски.
Период ответственности за дефекты несущих частей зданий, фундамента и т.п. (так называемые конструктивные дефекты) составляет 10 лет. Гарантии на пригодность здания к эксплуатации (включая санитарно-гигиенические характеристики, шумоизоляцию, состояние инженерных коммуникаций) устанавливаются на три года. Гарантийный срок для прочих недостатков — 1 год. Требования по устранению дефектов можно подать в течение двух лете момента наступления ущерба.
С целью обеспечения гарантийных требований законодательством предусмотрено обязательное страхование. Подтверждающие его документы передаются собственнику объекта вместе с журналом учета выполнения работ при строительстве. Если страховка отсутствует, новый объект не может быть зарегистрирован в Реестре прав собственности. В результате шансы покупателя получить ипотечный кредит для данной недвижимости практически равны нулю, поскольку, выдавая кредиты под готовые новые объекты, банки требуют подтверждения их регистрации. Передача права собственности в таких случаях существенно затрудняется. Однако в период приемки объекта достаточно оформить только страховку, покрывающую десятилетнюю ответственность за качество несущих конструкций. Кроме того, лица, которые строят объекты для собственных нужд, освобождаются от обязательного страхования. Описанные выше нормы не затрагивают права, возникающие по торговому законодательству при сделках купли-продажи, и иные требования по договору.
В Испании часто практикуется покупка недвижимости на стадии проекта напрямую у компаний-застройщиков. При этом действует ряд мер по защите прав покупателя, наиболее важной из которых является обеспечение оплаты в рассрочку посредством гарантии. Оно предусмотрено Законом об обеспечении 1968 г., согласно которому возврат застройщиком авансовых платежей покупателя до начала или в период строительства должен быть обеспечен специальной гарантией или соответствующим договором страхования, а также размещением полученных средств на отдельных счетах. Если застройщик не выполняет обязательства по договору, он должен вернуть покупателю уплаченную сумму и проценты из расчета 6% годовых. Информация об этих обязательствах должна содержаться во всех рекламных материалах. На практике покупатель обычно получает гарантию только по требованию и при условии своего согласия оплатить дополнительные расходы. Поскольку строительные проекты часто реализуются с задержками, а оформление вещного обеспечения возврата авансовых платежей оказывается на практике очень сложной задачей, покупателю настоятельно рекомендуется требовать от застройщика предоставления гарантии.
Технические нормы
Поскольку качество жилищного строительства в Испании часто ниже, чем в Европе, Закон о строительстве, предусматривающий ответственность за недостатки, ввел новые технические нормы проведения строительных работ, вступившие в силу в феврале 2007 г. Если Закон о строительстве предназначен для повышения защиты прав потребителя в строительстве, то цель строительных норм заключается в улучшении качества строительных работ, а именно в установлении стандартов качества.
Базовые нормы определяют минимальные требования по повышению безопасности и пригодности для проживания в следующих аспектах: устойчивость здания; меры пожарной безопасности; общие правила техники безопасности; минимальные требования по «гигиене, охране здоровья и окружающей среды»; меры по энергосбережению; использование солнечной энергии для нагрева воды и применение фотогальванических технологий.
Установлены, в частности, минимальные требования к используемым строительным материалам и качеству здания в целом, призванные обеспечить безопасное и комфортное проживание в доме. В этой сфере и ранее существовал ряд требований, но из-за многообразия норм и применения устаревших стандартов их невозможно использовать для создания современных единых технических правил в рамках одного нормативного акта. Кроме того, Закон о строительстве учитывает многие европейские директивы, касающиеся, среди прочего, мер по энергосбережению.
Чтобы по возможности смягчить экономические последствия принятия новых норм, закон предусматривает особые сроки и объемы их применения на переходном этапе. Однако требования закона охватывают все строительные работы, требующие разрешения, включая реконструкцию, модернизацию и ремонт зданий. Даже изменение предназначения объекта может повлечь за собой применение норм Закона о строительстве. Возможны и исключения, если отсутствует опасность для человека.
Соблюдение минимальных требований Закона о строительстве обеспечивается двумя путями. Во-первых, строительные работы могут производиться в соответствии с так называемыми стандартными правилами. Во-вторых, допускается реализация альтернативных возможностей под руководством ответственного архитектора или инженера-строителя. Собственник должен письменно утвердить каждый случай альтернативной реализации требований Закона о строительстве, что позволит доказать сопоставимость выбранного решения с нормами, предусмотренными в стандартных правилах.
В заключение следует указать, что и в этой сфере автономные области имеют широкие полномочия по конкретизации норм.