Законодательство, регулирующее сделки купли-продажи, гарантирует покупателю защиту в отношении размеров земельного участка и характеристик недвижимости, заявленных в договоре. Следует особо отметить положения статьи 1469 ГК: если стоимость земли определяется по цене за квадратный метр, а впоследствии оказывается, что площадь участка значительно больше или меньше, стоимость подлежит соразмерной корректировке.
К сожалению, в Испании данные Реестра собственности и земельного кадастра нередко не соответствуют фактическим. Причины могут быть разными. Иногда расхождения объясняются различиями в методиках измерения. Кроме того, ранее при регистрации недвижимости в кадастре собственники часто сознательно сообщали искаженные данные, стремясь сэкономить на налогах. Поскольку, как уже говорилось выше, к сделкам с недвижимостью в Испании не предъявляются формальные требования, в службу Реестра собственности часто передают приблизительное описание объекта, что касается и количества квадратных метров. Таким образом, в отношении одного и того же объекта могут существовать различные данные: результаты фактического измерения, сведения из Реестра собственности и данные земельного кадастра. При этом гражданско-правовое содержание права собственности определяется только на основании Реестра собственности, указывающего границы недвижимости: право собственности на недвижимость охватывает все, что находится в пределах этих границ. Данные кадастра, характеризующие площадь или внешний вид участка, имеют исключительно фискальный, т.е. административный, характер.
Поэтому в договоре важно сослаться на верные данные. Из-за несовпадения сведений на практике участок часто продается по принципу — куплен после личного осмотра». Это позволяет с самого начала исключить последующие споры о фактических размерах участка. С технической точки зрения это означает, что предмет покупки определяется уже упомянутыми границами объекта, указанными в Реестре прав собственности, независимо от того, какова фактическая площадь земли в пределах этих границ.
Как правило, стороны соглашаются с тем, что физические и юридические характеристики недвижимости известны покупателю и устраивают его. Такие или аналогичные формулировки обеспечивают защиту прав продавца, тогда как покупателю предпочтительнее их избежать, иначе он будет вправе заявить лишь о скрытых дефектах. Предъявить претензии можно в течение шести месяцев после передачи недвижимости.
Если сделка совершается с неуправомоченным продавцом, в первую очередь применяется принцип добросовестности. Но и при добросовестном приобретении может случиться так, что продавец в короткий срок передает право собственности нескольким добросовестным покупателям, т.е. происходит двойная продажа. В таких случаях по закону право на недвижимость остается за тем покупателем, который первым регистрирует его в Реестре прав собственности. Постоянное совершенствование взаимодействия между нотариусами и службой Реестра прав собственности призвано противодействовать таким злоупотреблениям. Кроме того, покупатель имущества третьего лица вправе потребовать от продавца возмещения убытков.
