Ограничивать право собственности на недвижимость могут сервитуты, права владельцев соседних объектов, правила разграничения участков, установленное законом право преимущественной или обратной покупки, а также, в исключительных случаях, запрет на продажу и другие вещные права третьих лиц. Последние включают в себя ряд вещных прав пользования в более широком смысле, когда имущество используется в качестве вещного обеспечения ответственности, обязательств или приобретения права (добровольный опцион или право преимущественной покупки).
В некоторых случаях Е отношении ограниченных вещных прав также могут действовать специальные формально-правовые требования. Каталония, приняв 1 июля 2006 г. новую редакцию пятого тома Каталонского гражданского кодекса, воспользовалась своим правом принимать собственные нормы, хотя их соответствие положениям Конституции является предметом споров.
Узуфрукт
Правовой институт узуфрукта предоставляет узуфруктарию право пользоваться чужим имуществом и доходами от него, не являясь собственником этого имущества. Узуфруктарий обязан поддерживать форму и структуру имущества.
Если в договоре об установлении узуфрукта на недвижимость не оговорено иное, узуфруктарий может пользоваться ей, получать от нее доходы, например, сдавать в аренду, обременять ее и даже уступать свои права. С другой стороны, перед реальным собственником он отвечает за сохранность имущества и оплачивает расходы, связанные с его содержанием и обременениями. По окончании установленного срока имущество возвращается собственнику. Расходы на проведение необходимого внепланового ремонта оплачивает собственник недвижимости.
Узуфрукт прекращается в следующих случаях: по истечении установленного срока; после смерти узуфруктария; при переходе узуфрукта обладателю титула собственности на данное имущество; при гибели имущества, на которое установлен узуфрукт. Право узуфрукта может возникать из договора или по закону. Срок узуфрукта в пользу юридического лица ограничен 30 годами.
Самая распространенная форма узуфрукта в Испании — назначение пережившего супруга узуфруктарием имущества умершего супруга по завещанию, независимо от того, что согласно закону, переживший супруг приобретает право узуфрукта наряду с потомками умершего или наследниками иной очереди. Кроме того, узуфрукт часто устанавливается при покупке недвижимости, которая позднее перейдет к наследникам покупателя, желающего оставить за собой право владения и распоряжения имуществом. Впоследствии, при переходе имущества к наследникам, узуфрукт прекращается, а налогом на наследование облагается только изменение правового титула, т. е. возникновение полного права собственности.
Право пользования и проживания
По законам Испании вещное право пользования и проживания рассматривается как вид узуфрукта. Такое право предоставляется конкретному лицу, поэтому не может быть передано другим. Его не следует путать с другими формами владения, такими как прекарное право (фактическое право владения, которое в любое время может быть отозвано) и безвозмездное право пользования, устанавливаемое на основании договора.
Наследственное право на застройку
Наследственное право на застройку служит основой для установления прав собственности на недвижимость, расположенную на чужой земле. Его обладатель может возвести наземные или подземные объекты и оформить их в собственность, ежегодно выплачивая определенную сумму владельцу участка, Наследственное право на застройку нарушает принцип приобретения права собственности путем соединения движимого имущества с земельным участком.
Важным свойством наследственного права на застройку является временный характер права собственности на возведенные объекты. По истечении установленного срока право застройки прекращается, а право собственности переходит к собственнику земли. При этом компенсация не выплачивается, если стороны не приняли иное соглашение. В отношениях между физическими лицами наследственное право на застройку может устанавливаться на срок до 99 лет. Органы самоуправления вправе предоставлять право застройки не более чем на 75 лет.
Обязательное условие действительности наследственного права на застройку — оформление документа о передаче правового титула. Это право также подлежит регистрации в Реестре прав собственности. При этом запись в Реестре о праве застройки считается правоустанавливающим актом, вопреки принципу испанского законодательства об отсутствии формальных требований при установлении вещных прав.
Главным преимуществом наследственного права на застройку для собственника земли является повышение стоимости земельного участка. Кроме того, он получает определенный доход, а в долгосрочной перспективе становится собственником возведенных объектов. Наследственное право на застройку может стать эффективным и выгодным вариантом для инвесторов в недвижимость, которые не желают нести риски финансирования и строительства.
Обременение недвижимости (вещное обременение)
Редко встречающаяся сегодня форма вещного обременения регулируется, вопреки системной тенденции, договорными соглашениями, а не нормами вещного права, собранными во втором томе ГК. Различают три вида такого обременения: наследственная аренда, вещное обременение за денежное вознаграждение и передача имущества с сохранением права на получение ренты. В настоящее время в Реестре прав собственности можно найти немало записей о прекращении вещного обременения, т. е. «бессодержательных» с точки зрения гражданского права, истекших правах аренды. Такие записи регулярно аннулируются при регистрации очередного изменения правового статуса недвижимости.
Сервитуты
Сервитут — вещное право на чужое имущество. Он обременяет служащий участок в пользу господствующего участка, владелец которого получает преимущества от сервитута. Сервитуты устанавливаются по закону или по соглашению сторон, при этом одной из основных форм приобретения такого права является приобретение по давности владения. Особая форма договора об установлении сервитута не предусмотрена, однако для регистрации сервитута в Реестре прав собственности необходим официальный документ или судебное решение.
Примерами установленных по закону земельных сервитутов являются право прохода или проезда, право пользования водоемами, сервитуты света, вида и т.д. Содержание добровольных сервитутов на недвижимость может быть самым разным, вплоть до «права участвовать в местных праздниках, находясь на балконе служащей квартиры». Помимо обычных условий прекращения права, условием прекращения сервитута является также его неиспользование в течение 20 лет.
