Ограничения по семейному праву и режиму супружеской собственности. Согласно статье 9 ГК, правовые последствия брака, а значит, и потенциальные ограничения на право распоряжения недвижимостью, регулируются законодательством страны, гражданами которой являются супруги. Соответственно, полномочия любого приобретателя или продавца определяются его имущественным режимом.
В общем случае в Испании действует режим общей собственности супругов. При этом каждому супругу принадлежит половина всех прав, приобретенных в период брака, и половина прироста стоимости имущества за время брака. Кроме того, закон предусматривает режим, при котором добрачное имущество учитывается раздельно, а имущество, приобретенное в браке, является общей собственностью (встречающийся очень редко), который по содержанию ближе всего аналогичной правовой форме в Германии или режиму общей собственности супругов в Швейцарии. Третьим вариантом является режим разделения имущества, устанавливаемый по соглашению супругов.
При режиме общей собственности, т. е. в стандартном случае, продажа недвижимости одним из супругов обязательно требует согласия второго супруга. Если режим супружеской собственности неочевиден, официальные лица (например, нотариус или регистратор) квалифицируют его как режим общей собственности и требуют согласия, выраженного в явной форме.
Этот подход применяется на практике довольно часто, вопреки юридической необходимости и правовым нормам. Он распространяется даже на иностранные режимы супружеской собственности совершенно иного характера, не требующие согласия второго супруга. Поэтому при оформлении акта передачи недвижимости продавец должен быть готов представить подтверждение своих полномочий распоряжаться имуществом. В случае раздельного владения имуществом, отклоняющегося от стандартного порядка, необходимо предъявить соответствующий документ (например, нотариально оформленный брачный договор]. Статус приобретателя также должен быть четко оговорен в официальных бумагах, чтобы впоследствии избежать ненужных исправлений и исключить ошибочные трактовки.
Следует отметить, что в сфере семейного и наследственного права на уровне отдельных автономных областей также существуют многочисленные формально-правовые требования, которые в качестве особых законодательных норм имеют приоритет перед стандартными правилами. Например, в Каталонии обычным является режим раздельного владения имуществом. Однако при продаже семейного жилья в Каталонии требуется согласие обоих супругов, даже если эта недвижимость находится в единоличной собственности того супруга, который хочет ее продать.
В отдельных случаях требуются услуги юриста, который тщательно изучает особенности сделок с недвижимостью в конкретном районе. Это позволяет избежать вложения значительных средств в объекты недвижимости, сделки по которым впоследствии могут быть оспорены.
