В первую очередь применяются общеправовые принципы испанского права. Отдельно следует упомянуть Гражданский кодекс. Однако помимо них в разных регионах Испании действуют особые законодательные нормы (так называемое форальное право), которые иногда значительно отходят от положений Гражданского кодекса. Конкретные юридические аспекты владения недвижимостью определяются в соответствии с принципами международного частного права по месту нахождения недвижимости. При этом особые формальные требования применяются в следующих областях: Арагон, Балеарские острова, Каталония, Страна Басков, Алава, Галисия и Наварра. Если соответствующие особые правовые нормы отличаются от общеправовых положений Гражданского кодекса, то они имеют приоритет. В ежедневной консультативной работе важно учитывать сосуществование различных надрегиональных государственных норм и специальных формально-правовых требований.
Формы и типы прав собственности в Испании
Единоличная собственность
Право собственности гарантируется Конституцией страны. Оно определяется как абсолютное право, ограниченное только другими гарантируемыми Конституцией правами и законными интересами иных лиц. В Гражданском кодексе (ГК) Испании указано, что право собственности дает его обладателю возможность единоличного и исключительного пользования и распоряжения имуществом, за исключением оговоренных законом случаев (статья 348 ГК). Собственник вправе пользоваться недвижимостью и доходами от нее, владеть ею прямо или опосредованно, продавать или обременять ее, устанавливать границы, а также заявлять свое право и пресекать любые посягательства на принадлежащее ему имущество. Согласно статье 350 ГК, собственнику земли принадлежит все, что находится на ее поверхности и в недрах. В этой же статье закреплено право владения и пользования воздушным пространством в пределах земельного участка, например, для целей строительства. При этом собственник получает и временное право на застройку, которое может быть уступлено или обременено в пользу третьих лиц.
Общая собственность
Общая собственность возникает, когда нераздельное право собственности принадлежит нескольким субъектам права. При этом каждый из них владеет идеальной долей неделимого имущества.
Таким образом, распространенная прежде всего в германском праве форма совместной собственности, при которой собственники владеют имуществом совместно, без выделения долей, в испанском законодательстве отсутствует. Однако правоотношения такого характера возникают при заключении дольщиками вещных договоров о том, что отчуждение или обременение части общего имущества может производиться ими только совместно. Тем не менее это не является случаем совместной собственности.
Каждый участник товарищества собственников жилья имеет полное и исключительное право собственности на свою долю. При этом он вправе пользоваться всем имуществом и получать доход от такого имущества соразмерно своей доле собственности. С другой стороны, расходы по содержанию недвижимости также распределяются между собственниками пропорционально их долям.
Изменение общего имущества в целом или его передача третьим лицам производятся только по единогласному решению всех совладельцев. Однако каждый из них вправе обременять или отчуждать свою идеальную долю. Совладельцев нельзя принудительно удерживать в составе собственников имущества, несмотря на то, что закон допускает соглашения о минимальном сроке владения долей (до 10 лет) с возможностью пролонгации. При этом остальные собственники имеют право преимущественной или обратной покупки.
Каждый совладелец имеет право требовать раздела имущества, если это не повлияет на возможность использовать имущество по назначению и не нарушит права третьих лиц. Если имущество невозможно разделить, оно по решению суда выставляется на аукцион, а выручка от продажи пропорционально распределяется между собственниками.
Кондоминиумы
Особая форма общей собственности регулируется Законом об общей собственности на жилые помещения. Согласно этому закону, общими элементами многоквартирных домов владеют собственники единиц жилой собственности, созданных на основании декларации о разделении квартир. В таких физически связанных друг с другом помещениях общая собственность сочетается с индивидуальной. Отношения участников кондоминиума регулируются ими самостоятельно, как правило, на основании устава.
Упоминавшиеся в начале формально-правовые требования предусматривают ряд особых норм относительно собственности на жилые помещения в соответствующих автономных областях Испании. Так, Каталония в силу своих законодательных полномочий в области гражданского права с июля 2006 г. изменила правовые требования к кондоминиумам: на территории применения каталонского гражданского права на собраниях собственников жилья ряд решений, для принятия которых действующие во всей Испании нормы требуют единогласия, могут приниматься не единогласно, а в определенных случаях (например, в отношении ремонта фасада в целях сохранения здания) большинством (4/5) поданных голосов. Это позволяет избежать бойкота со стороны отдельных собственников. В других случаях, согласно новым правилам, достаточно даже простого большинства голосов (например, для устройства лифтов и установки индивидуальных счетчиков воды). В будущем необходимо обращать особое внимание на особые формально-правовые аспекты жилищного права.
Таймшер
Срочные права пользования жилыми помещениями, или таймшеры, широко распространены в Испании. После принятия в конце 1998 г. закона, реализующего требования всесторонней, хотя и запоздалой, директивы ЕС о таймшерах, кардинальным и основным изменением стал запрет называть эту форму собственности «множественной». Сейчас таймшеры обозначаются как права пользования в режиме разделения времени. Благодаря этому не возникает впечатления, будто пользователь объекта владеет правом собственности на него. Испанский таймшер превраіился в нетипичное, ограниченное вещное право пользователя жилья.
Минимальный срок таймшера — семь дней в течение года. Соответствующие обязательства по договору устанавливаются на период от трех до 50 лет. Таймшеры, возникшие до вступления закона в силу, могут существовать бессрочно при условии соблюдения ряда требований законодательства. Последние обязывают собственника недвижимости соблюдать нормы защиты прав потребителей. Совместно с управляющей компанией собственник должен закрепить все нормативные требования пользования недвижимостью, предусмотренные законом, в официальном документе установленной формы. Затем такой документ регистрируется в Реестре прав собственности. Кроме того, существует ряд требований, жестко регулирующих заключение договора таймшера.
Невыполнение собственником указанных требований дает обладателю таймшера широкие права на расторжение договора. Из-за многочисленных оснований для расторжения создается впечатление, что введение нового законодательства проходило под девизом «Долой таймшеры!» Тем не менее множество ранее заключенных договоров сохранили силу и остаются предметом передачи прав и юридических споров.
