При покупке недвижимости уплачивается государственный налог на добавленную стоимость (НДС) или устанавливаемый на уровне автономных областей налог на приобретение недвижимости.
В настоящее время ставка налога на приобретение недвижимости равна 7% практически во всех областях. Этот налог подлежит уплате, только если сделка не облагается НДС. Таким образом, НДС имеет преимущественную силу, и эти налоги являются взаимоисключающими. В отдельных случаях законодательство автономных областей предусматривает снижение налоговых ставок на приобретаемые одновременно мебель и оборудование (например, для мебели — 4%), прежде всего в рамках действующей социальной политики, если покупка данной недвижимости субсидируется местными властями и т. п.
При новом строительстве (исключая покупку новых объектов у застройщиков) уплачивается налог на приобретение недвижимости. Также уплачивается налог на строительство, ставка которого в различных областях может достигать 4% общего бюджета проекта. Кроме того, при оформлении нотариальной декларации об объекте нового строительства собственник должен уплатить дополнительный налог (от 0,5 до 1%), рассчитываемый исходя из стоимости объекта, — гербовый сбор за нотариальное оформление.
Налог на приобретение недвижимости и гербовый сбор оплачиваются в течение 30 рабочих дней после нотариального удостоверения, причем суббота считается рабочим днем. Налог исчисляется покупателем самостоятельно и перечисляется на счет соответствующей автономной области. В Каталонии и на Балеарских островах этот срок составляет один календарный месяц. В случае невыполнения этого обязательства недвижимость не может быть зарегистрирована в Реестре прав собственности. Кроме того, на просроченные платежи начисляются пени, а также единовременные штрафы размером до 20% суммы задолженности в зависимости от длительности просрочки.
Налог на добавленную стоимость в Испании
Обычная ставка НДС — 21%. НДС не применяется при продаже недвижимости между частными лицами, а также при повторной или последующей продаже недвижимости, поскольку в этом случае взимается налог на приобретение недвижимости. Однако он начисляется по ставке 16% при покупке земли под строительство и коммерческой недвижимости. При этом для сделок с жилой недвижимостью и подсобными строениями (гаражами, кладовыми и т.д., но в ограниченном количестве) ставка налога снижается до 7%.
Налог начисляется продавцом и включается в цену реализации, а затем перечисляется на счет налоговых органов в рамках периодических, как правило, ежеквартальных, платежей по НДС. Следует отметить, что при оформлении нотариальных документов по сделкам, облагаемым НДС, необходимо уплатить гербовый сбор, поэтому общая ставка налога на новое жилье может достигать 8%.
При второй и последующей продаже недвижимости плательщикам НДС (например, хозяйственным обществам) закон предусматривает возможность отмены НДС с одновременным начислением налога на приобретение недвижимости. Однако стороны могут отказаться от такой льготы и вновь начислить НДС на реализуемый объект недвижимости. Для этого необходимо включить в договор купли-продажи соответствующее положение об отказе сторон от освобождения от НДС. Преимуществом в этом случае является возможность возмещения исходящего НДС в процессе обычной хозяйственной деятельности. Однако при оформлении документов опять-таки уплачивается гербовый сбор, размер которого обычно повышается органами управления автономных областей до 1,5%. Такая система налогообложения объясняется разделением налогов по уровням власти: НДС получают центральные государственные органы, а налог на приобретение недвижимости и гербовые сборы поступают на счета автономных областей, которые постоянно пытаются игнорировать отказ от освобождения от НДС или утверждают, что он согласован ненадлежащим образом, чтобы в конечном счете получить налог на приобретение недвижимости. В этой сфере также необходимо заранее разработать план действий.
Сборы за регистрацию недвижимости и нотариальное заверение
Кроме налогов, расходы по приобретению недвижимости включают оплату услуг по нотариальному заверению и регистрации в Реестре прав собственности. Расценки услуг нотариусов и регистраторов определяются законодательством по квалификационным группам. Общая сумма таких расходов составляет от 2 до 3% от цены сделки, указанной в документе о передаче правового титула.
Претензии третьих сторон и неуплаченные налоги
Обременения в пользу третьих сторон имеют силу только после их регистрации в Реестре прав собственности. Это относится к правам, упомянутым выше, а также к возможным правам по решениям суда о конфискации имущества для обеспечения исков. Последние сопоставимы с вещным арестом и регистрируются в Реестре в виде соответствующих временных записей. Кроме того, будущие требования по правам наследования, зарегистрированные в Реестре прав собственности, также могут затруднить обеспечение «чистой покупки». Тем не менее в общем случае к сделкам применяется положение об отсутствии обременений при добросовестном приобретении. Это означает, что обременения, не зарегистрированные в Реестре прав собственности и не известные добросовестному покупателю, не имеют силы.
Недвижимость может быть обременена налоговой задолженностью предыдущего владельца в случае неуплаты им текущих налогов, например, налога на недвижимость, либо единовременных налогов, например, налога на приобретение недвижимости. Неуплата текущих налогов обременяет недвижимость (а вместе с ней и налогового должника!) и без внесения записей в Реестр прав собственности. При наличии задолженности по налогу на приобретение недвижимости и т. п. в Реестр вносятся пометки о налоговом обременении. Кроме того, при приобретении недвижимости у нерезидентов покупатель обязан удерживать 3% (до недавнего времени — 5%!) цены покупки и перечислять их налоговым органам. Это обязательство также обременяет недвижимость. Согласно статье 64 испанского Закона о налогообложении, срок давности по налоговым правонарушениям составляет четыре года с момента окончания периода подачи налоговых деклараций (которые заполняются налогоплательщиками самостоятельно).
В заключение важно упомянуть о долгах перед товариществами собственников жилья, которые также создают обременение, не требующее регистрации в Реестре прав собственности.
