Из различных форм залогового обременения недвижимости испанское законодательство предусматривает только ипотеку, которая выступает исключительно как производное обеспечительное право. В отличие от Германии, в Испании невозможно заключить соглашение об ипотечном долге. Кроме того, законодательство не предусматривает оборотную ипотеку, допускается лишь книжная ипотека.
В конце 2007 г. парламент принял пакет законов по реформе ипотечного права, который вводит новые нормы в отношении ипотечных ссуд и всех иных видов ипотеки в Испании. В частности, была введена так называемая «обратная ипотека» — форма предоставления ссуды под залог, предназначенная в первую очередь для обеспечения выплат в пенсионном возрасте: банк производит (регулярные) выплаты собственнику, возврат которых обеспечивается ипотекой. Еще одним решительным шагом к созданию такой формы ипотеки, которая была бы сопоставима с обеспечением долга залогом недвижимости, стало ослабление условий по ипотеке с ограниченной суммой обеспечения. Кроме того, реформа привела к снижению дополнительных расходов, связанных с прекращением, передачей и преобразованием ипотечной ссуды.
Как и для всех других записей в Реестре прав собственности, для регистрации ипотеки в Испании необходимо предъявить официальный документ, подтверждающий ее установление. Таким образом, внесение в Реестр сведений на основании договоров, заключенных в простой письменной форме, исключается. Запись об ипотеке в Реестре является правоустанавливающим актом, т. е. ипотека, в отличие от других вещных прав, приобретает юридическую силу только при регистрации.
Стандартным вариантом ипотеки в Испании является простая ипотека, которая служит обеспечением основного долга по кредиту, процентов, пени, а также судебных издержек либо устанавливается одновременно с заключением договора займа (ипотечного кредита).
Ограничения
Ипотека с ограниченной суммой обеспечения гарантирует удовлетворение требований, по сумме не превышающих установленный верхний предел. Она применяется в случаях, когда сумма требования на момент установления ипотеки еще не известна или будет изменяться с течением времени (например, контокоррентный кредит). При установлении ипотеки необходимо указать максимальный размер обязательств, обеспеченных недвижимостью, срок кредитования, сроки продления кредитования (при необходимости) и график погашения долга. В силу недавнего изменения закона в рамках ипотеки с ограниченной суммой обеспечения теперь можно заново валю- тировать различные поддающиеся определению требования независимо от характера отношений между должником и кредитором; другими словами, вещное обеспечительное право может изменить свое содержание и сохранить прежний ранг. Такой порядок значительно приближает ипотеку с ограниченной суммой обеспечения к модели кредитования под залог недвижимости, используемой в немецкоязычном правовом пространстве. Пока не ясно, как такое законодательное изменение оценят суды, ранее следовавшие очень жестким нормам испанского ипотечного права.
Испанское законодательство не допускает оформления общей ипотеки, т. е. ипотеки, обременяющей несколько отдельных объектов недвижимости, каждый из которых в равной степени обеспечивает определенное требование. Однако на практике существует одно исключение, которым можно воспользоваться прежде всего при финансировании девелоперских проектов. Вначале ипотека устанавливается на один, как правило, большой, участок земли. Затем он делится на более мелкие части, а ипотека становится совокупной, так как в целях защиты интересов кредиторов целостное требование обеспечивается совместно несколькими объектами недвижимости.
Односторонняя ипотека удобна для международных сделок. Заемщик может оформить ипотечные документы без непосредственного участия кредитора. Затем они направляются кредитору по месту юридической регистрации или фактического местонахождения. Если кредитор не принимает предложенную заемщиком ипотеку, т. е. в течение двух месяцев не направляет в службу Реестра прав собственности заявление о согласии, то ипотека прекращается.
Введенная недавно «обратная ипотека» позволяет — прежде всего пожилым людям — получить кредит на покупку недвижимости таким образом, чтобы кредитная организация предоставила частями или единовременно заем, который возвращается только по смерти собственника и заемщика. В этом случае наследники могут, заплатив необходимую сумму, выкупить недвижимость или предоставить ее реализацию банку Полученная в ходе реализации избыточная сумма передается наследникам. С другой стороны, максимальная ответственность наследников в любом случае ограничивается стоимостью недвижимости.
При реализации недвижимости, обремененной залогом, испанское законодательство рассматривает ее как отдельную экономическую единицу. Соответственно, ипотечное обеспечение охватывает все неотделимые части такой недвижимости, в том числе так называемые улучшения (перестройку, ремонт и т.д.). Однако оно не распространяется на объекты нового строительства — они включаются в документы об установлении ипотеки только по соглашению сторон. Кроме того, оно не затрагивает мебель, постоянно находящуюся на своих местах, а также подлежащие выплате, но еще не полученные доходы от недвижимости (прежде всего арендную плату). Следовательно, если необходимо включить их в ипотечное обеспечение, это специально указывается в документе об установлении ипотеки.
Покрытие
Ипотечное покрытие включает проценты по кредиту, согласованные в договоре займа, пени, судебные издержки и расходы на реализацию имущества, служащего обеспечением (на проведение исполнительного взыскания во внесудебном порядке, на основании нотариального акта или решения суда). Если в ипотечном договоре нет специальных ограничений, по закону об ипотеке гарантируется уплата процентов за последние два года, а также уплата невыплаченной доли за текущий год. По соглашению сторон этот срок может быть продлен до 5 лет. Кроме того, в объем гарантий по ипотеке входят возможные издержки по принудительному исполнению обязательств через суд в размере до 2С% от основной суммы ипотечного покрытия.
После реформы гражданского судопроизводства в начале 2001 г. кредиторы получили возможность прибегать не только к традиционным процедурам признания прав и общего принудительного взыскания на правовой титул, но и к более эффективному обращению совокупного взыскания на ипотечное обеспечение. Не нарушая Конституции, законодатели ввели в новый гражданско-процессуальный кодекс также внесудебное принудительное исполнение обязательств через нотариусов.
По прекращении требований, обеспеченных ипотекой, долг, обеспеченный залогом недвижимости и зарегистрированный в Реестре прав собственности, не переходит к собственнику недвижимости и не возникает никаких условий, препятствующих последующему обременению недвижимости с регистрацией в Реестре прав собственности и установлению нового долга. Здесь необходимо учесть изменения, связанные с описанным смягчением условий ипотеки с ограниченной суммой обеспечения. Ипотека прекращается после регистрации документа о прекращении, который кредитор оформляет у нотариуса, либо вступившего в силу судебного решения. Кроме того, по истечении определенного времени собственник недвижимости вправе подать заявление о регистрации прекращения ипотеки без участия кредитора.
Ипотека, устанавливаемая по закону, защищает интересы следующих категорий лиц: членов семьи (например, в отношении прав на материальное обеспечение и наследство), страховых компаний и товариществ собственников жилья (если их члены не исполняют свои обязательства), а также — в определенных рамках — интересы работников в отношении их прав на оплату труда. Кроме того, ипотека, устанавливаемая по закону, служит обеспечением требований государства, провинций и муниципалитетов по задолженности за последние два налоговых года, если соответствующий долг зарегистрирован в реестре.
