Передача права собственности на недвижимость в Испании осуществляется по принципу Título y modo. Передача права собственности действительна при наличии двух составляющих: основной сделки (договор купли-продажи, дарения и т.п.), так называемого titulo, и акта передачи имущества, так называемого modo (например, вручение ключей от дома или простое соглашение о передаче недвижимости).
В Испании сделки купли-продажи недвижимости могут совершаться без соблюдения формальных требований: согласно статье 1278 ГК, договоры имеют юридическую силу независимо от их формы. И хотя в статье 1280 (1) ГК закрепляется обязательность нотариального заверения документов по сделкам с недвижимостью, законодательство не содержит положений о ничтожности сделок в случае невыполнения этого условия. Более того, согласно статье 1279 ГК, обе стороны вправе требовать друг от друга оформления документов в установленном законом порядке, что подразумевает действительность неофициальных договоров.
Еще одно важное отличие от других стран: неформальность передачи недвижимости. По законам Испании ее можно передать по устному соглашению или с помощью конклюдентных действий, примером чему служит часто упоминаемая передача ключей. Однако и любой другой способ фактической передачи прав распоряжения может означать переход владения и тем самым — установление права собственности.
Оформление договора
Кроме того, в сомнительном случае официальное оформление договора купли-продажи считается равносильным передаче владения, что отменяет необходимость иных действий по передаче недвижимости. Однако это правило не действует при наличии в нотариально оформленном договоре купли-продажи специальных положений или условий, касающихся передачи владения.
Как правило, в Испании оформление сделки купли-продажи начинается с подписания сторонами договора купли-продажи в простой письменной форме. Это не означает, что невозможно сразу же нотариально оформить документы о передаче правового титула, без неофициального подписания договора. Просто это не является обычной практикой. В отличие от Германии, в Испании неофициальный договор имеет такую же обязательную силу, как и заверенный нотариусом. Поэтому содержание такого договора имеет решающее значение — его нельзя считать «всего лишь» предварительным договором или даже сравнивать с ним. Обычно передача права собственности производится позднее, при подписании акта передачи и выплате остаточной суммы в присутствии нотариуса. Поэтому уже в простом письменном договоре важно точно сформулировать условия наложения штрафа или отказа от договора, которые в каждом конкретном случае устанавливают более или менее строгие обязательства сторон.
Иногда недвижимость, заинтересовавшая потенциального покупателя, снимается с торгов на короткий период до заключения неофициального договора. Для этого покупатель платит небольшую комиссию за резервирование. Если в дальнейшем он отказывается от сделки, комиссия обычно остается у продавца.
В неофициальном договоре должны быть определены все существенные условия сделки, включая соглашение о приобретении необремененного имущества, цену покупки, способ оплаты, дату передачи имущества и порядок передачи находящегося на объекте дополнительного имущества. Как правило, по договору продавец получает аванс, не превышающий 15% цены сделки.
Если такой авансовый платеж определяется сторонами как задаток, то, согласие статье 1 454 ГК, стороны могут отказаться от договора, что повлечет за собой следующие финансовые последствия: покупатель, не исполнивший свои обязательства (т. е. не уплативший остаток цены и не явившийся к нотариусу для подписания документов), теряет задаток. С другой стороны, если обязательства не выполнены продавцом, который не явился на процедуру подписания и не передал имущество покупателю, продавец обязан вернуть покупателю сумму задатка в двойном размере. Такая практика является наиболее распространенной.
Вместо условий купли-продажи неофициальный договор может содержать условия простого опциона на покупку недвижимости. В этом случае сторона, которой предоставляется опцион, вправе купить определенную недвижимость по оговоренной цене в период действия опциона, указанный в договоре. Вместо аванса устанавливается премия, уплачиваемая опционодателю только за резервирование имущества в пользу опционополучателя. Здесь есть принципиальное отличие от договора купли-продажи с выплатой задатка: согласно статье 1454 ГК, опционодатель не может выйти из договора, просто возвратив покупателю задаток в двойном размере. Поэтому покупатель имеет более сильную позицию, за которую он и платит опционную премию. В принципе эта премия не вычитается из цены сделки, однако на практике стороны часто договариваются об обратном.
Опцион на покупку может быть отражен не только в договоре, составленном в простой письменной форме, но и п нотариально заверенном документе о передаче правового титула. В этом случае запись о нем вносится в Реестр прав собственности. Статья 14 Закона об ипотеке ограничивает период действия опциона четырьмя годами. Преимуществом зарегистрированного опциона для покупателя является юридическая защита, недостатком — дополнительные расходы, включая налоги, оплату услуг нотариуса и регистрационные сборы.
После заключения неофициального договора купли-продажи нотариальные документы оформляются в течение оговоренного в договоре времени, необходимого для передачи недвижимости и выплаты полной цены сделки. Кроме того, должны быть исполнены все дополнительные условия и обязательства по неофициальному договору.
В заключение отметим еще раз, что решающим моментом сделок купли-продажи недвижимости в Испании является заключение неформального договора. Он определяет все обязательства сторон, часть которых должна быть исполнена с период между его подписанием и последующим оформлением нотариально заверенного документа. При этом выполненные условия, например ремонт квартиры, в нотариальном документе не повторяются. Однако продавцу следует убедиться, что в нем упомянуты все обязательства, которые еще должны быть выполнены. К ним относятся, например, неуплаченные налоги, расходы на подготовку договора, возможны и особые соглашения. Это целесообразно потому, что при рассмотрении двух частично противоречащих друг другу договоров испанский Верховный суд отдает предпочтение тому который был заключен последним, т.е. нотариальному документу о передаче правового титула. При этом ни одна из сторон не может ссылаться на обязательства, оговоренные только в неофициальном договоре.
Оформление официального документа является юридическим завершением сделки и условием регистрации перехода права собственности в Реестре, что обеспечивает защиту от требований добросовестных третьих лиц. Кроме того, для совершения дальнейших сделок с этим имуществом, например, для установления ипотеки, обязательно необходимо предоставить официальный документ о передаче правового титула. При заключении дальнейших сделок с той же недвижимостью оформляющий бумаги нотариус, как правило, делает на оригинале документа о передаче правового титула пометки об этих сделках. Это позволяет не допустить повторной продажи или повторного обременения за короткий период на основании одного и того же документа.
Добросовестное приобретение недвижимости у неуполномоченного лица: как указано выше, случаи добросовестного приобретения недвижимости у продавца, полномочия которого следуют из записей в Реестре прав собственности, регулируются статьей 34 Закона об ипотеке. Если правообладатель, права которого не подтверждены данными Реестра, оспаривает добросовестное возмездное приобретение недвижимости, то он должен доказать, что покупателю было известно о недостоверности данных Реестра прав собственности и таким образом о недобросовестности сделки. Это серьезная проблема в Испании, поскольку передача права, как уже говорилось, имеет силу и независимо от данных Реестра, пользующихся общественным доверием. Данные Реестра нередко не соответствуют действительности.
