Застройка, региональное землеустройство и правила зонирования регулируются законодательством федеральных земель Австрии. Законы федеральных земель имеют свои отличительные особенности, но следуют единым основным принципам.
План зонирования, строительные нормы и правила
Законы федеральных земель о застройке предусматривают основные имущественные и процедурные правила региональной застройки и жилищного строительства. На основании этих правил каждый муниципалитет вводит в действие план зонирования и строительные нормы и правила, регулирующие застройку определенных районов населенного пункта (например, районы под жилую застройку, зоны для отдыха и развлечений, промышленные зоны) и гарантирующие максимальное соблюдение законов о застройке в этих районах.
Разрешение на строительство
До начала возведения нового здания в Австрии обычно необходимо получить разрешение на строительство. Своды строительных правил подробно излагают случаи, когда необходимо получать разрешение на строительство. Строительные работы не могут начаться, пока не получено и не вступило в силу разрешение на строительство. Более того, оно непосредственно связано с объектом недвижимости. Так, разрешение на строительство действительно и в отношении последующего владельца недвижимости, даже если оно было выдано его предшественнику. Оно дает право на осуществление строительного проекта в соответствии с назначением.
Соседи, чей земельный участок непосредственно граничит с землей, на которой ведется строительство, являются сторонами в административном процессе. Они могут заявить возражения против всего строительства или его части. Если они выдвинули возражения в ходе судебного разбирательства, то имеют право оспорить выданное разрешение на строительство.
Договор с архитектором и договор строительного подряда
Договоры с архитектором должны заключаться в письменном виде и включать в себя подробную информацию о строительных работах и их стоимости, об ответственности за нарушение авторских прав, о сроках выполнения строительных работ и т.д. Кроме того, рекомендуется получить подтверждение наличия страхования ответственности за денежное возмещение ущерба. Обязанности, обычно возлагаемые на архитектора, включают в себя следующее:
- проведение основной оценки и проектирование;
- планирование в целях получения разрешения на строительство;
- утверждение и планирование осуществления проекта;
- получение, проверка и оценка предложений;
- местный строительный надзор с целью контроля реализации проекта;
- выявление недостатков, составление списка гарантийных сроков.
Завершение строительства и оформление уведомления
Сведения о завершении строительного проекта необходимо подавать в местные органы власти с предоставлением всей требуемой документации, после чего выдается разрешение на использование помещений после завершения процедуры установления соответствия здания выданному разрешению на строительство.
Разрешение на эксплуатацию
В соответствии с Коммерческим кодексом собственник расположенного на участке завода, целью работы которого служит получение прибыли, должен иметь разрешение на эксплуатацию от местных органов управления по вопросам коммерции. Особым образом должны соблюдаться нормы по защите окружающей среды, а также по защите соседей от внешнего воздействия, такого как шум и грязь. Орган управления по вопросам коммерции, выдающий такое разрешение, обычно вводит ряд условий для защиты окружающей среды или соседей, которые собственник завода или фабрики обязан выполнять во время эксплуатации. Разрешение на эксплуатацию непосредственно связано с заводом. Поэтому такие постановления предоставляют права и налагают обязательства не только на существующего хозяина завода, но и на его правопреемников.
Недостатки и претензии по гарантийным обязательствам в отношении новой постройки
Заключение широкого договора строительного подряда должно служить основанием для успешного выявления дефектов или недостатков строительства и претензий по гарантийным обязательствам. В австрийских стандартах содержатся образцы договоров, и стороны могут использовать их в качестве основы.
Для успешного выявления дефектов или недостатков строительства и претензий по гарантийным обязательствам должна быть подготовлена подробная документация о ходе строительных работ. Кроме того, работы, указанные в заказе, необходимо сопоставить с полученным результатом. В большинстве случаев отсутствие документов, подтверждающих дополнительные заказы, приводит к разногласиям.
Закон, регулирующий договоры о застройке
Договоры о застройке представляют собой договоры о приобретении недвижимости или права аренды здания, квартиры в кондоминиуме и офисных помещений, которые еще не построены или которые подлежат капитальному ремонту. Закон, регулирующий договоры о застройке, защищает покупателя перед застройщиком и предусматривает, среди прочего, отзыв предложения покупателя, гарантии от убытков и назначение эскроу-агента.
Договоры о застройке должны заключаться в письменном виде и содержать определенную минимальную информацию, относящуюся, среди прочего, к предмету договора, вознаграждению и срокам его выплаты, предельной дате сдачи работ, принятым покупателем обременениям (если таковые имеются), обеспечению платежей покупателя в пользу застройщика (если таковое имеется) и назначению эскроу-агента (если таковой имеется).
Застройщик должен выделить обеспечение для всех претензий по возврату платежей, которые покупатель может предъявить по договору о застройке. Обеспечение может быть в виде личных гарантий (гарантии, поручительства, страховки), права удержания имущества, договоренности с кредитной организацией, а также в виде ценных бумаг публичных компаний или графика платежей, вносимых по мере строительства здания. Если обеспечение предоставляется не в виде личных гарантий, то в качестве эскроу-агента должен быть назначен адвокат или нотариус.
