Закон об аренде недвижимости в Австрии в основном предусматривает защиту интересов арендатора. Поэтому судебные решения по Закону об аренде также содержат ограничения, особенно в отношении регулируемой арендной платы за определенные виды долгосрочной аренды, заключения договоров аренды на ограниченный срок и уведомлений о прекращении аренды, направляемых арендодателем. Положения Закона об аренде являются обязательными и, за некоторыми исключениями, не могут быть отменены или изменены иным образом против интересов арендатора. Закон об аренде регулирует, среди прочего, обязанности арендодателя и арендатора, ограничение арендных платежей, ограничение эксплуатационных расходов и отчислений на содержание и техническое обслуживание, расторжение договоров, компенсацию, административную процедуру определения причитающейся арендной платы, процедуры урегулирования споров.
Договоры, на которые Закон об аренде распространяется только частично, регулируются лишь некоторыми положениями закона, например, о прекращении договоров, тогда как другие положения, в частности касающиеся регулирования арендной платы и ограничения текущих расходов, счета за которые могут быть выставлены арендатору, не применяются.
Срок действия и расторжение
В целом договоры аренды, заключаемые на неопределенный срок, могут быть расторгнуты арендодателем по определенным причинам, предусмотренным Законом об аренде. С одной стороны, арендодатель может расторгнуть договор только на веском основании, таком как неуплата со стороны арендатора, несмотря на напоминание о плате, ненадлежащая эксплуатация арендатором помещений, наносящая им существенный вред. Другие причины для расторжения договора, кроме приведенных выше, могут быть согласованы на законных основаниях только в том случае, если они сопоставимы с причинами, предусмотренными законом; в противном случае они считаются недействительными и не имеющими силы. С другой стороны, арендатор в любое время имеет право расторгнуть договор без всяких причин. В большинстве случаев правосудие оказывается на его стороне. Поэтому договоры аренды коммерческих и жилых помещений часто заключаются на определенный срок, если это допускается законом, чтобы избежать применения положений о расторжении договора, которые определенно действуют в пользу арендатора.
Арендные платежи
Обычно стороны имеют право в соответствии с Законом об аренде договариваться о сумме арендной платы при условии, что, начиная со дня заключения сторонами договора аренды, арендная плата соответствует категории (типу, состоянию, расположению, обслуживанию) и размеру арендуемого объекта. В отношении квартир действует комплексная система контроля аренды. Как правило, арендные платежи периодически корректируются, обычно в соответствии с Австрийским индексом потребительских цен. Общепринятой практикой при заключении договора аренды является предоставление арендатором гарантии будущих платежей в той или иной форме (например, в виде банковской гарантии).
В соответствии с Законом об аренде арендатор производственных помещений обязан уведомлять арендодателя о любых существенных изменениях в структуре предприятия или структуре собственности арендатора. Такие существенные изменения не являются веским основанием, в соответствии с которым арендодатель может расторгнуть договор, но дают ему право повысить арендную плату до рыночного уровня.
Гербовые сборы
В Австрии при заключении письменного договора долгосрочной аренды взимается гербовый сбор в размере 1% от суммы всех арендных платежей (платы за обслуживание, текущих расходов и НДС), уплачиваемых арендатором арендодателю в течение срока аренды. В случае с бессрочными договорами гербовый сбор рассчитывается по средней сумме арендных платежей за три года. В случае договоров на определенный срок гербовый сбор рассчитывается на основе максимального срока — 18 лет. Подписанный договор либо предоставляется в налоговые органы в течение одного месяца после его подписания, либо арендодатель рассчитывает гербовый сбор самостоятельно и перечисляет его налоговому органу. Как правило, гербовый сбор уплачивается арендатором, но стороны могут договориться об иных условиях. Однако стороны несут совместную ответственность перед налоговыми органами.
