В большинстве случаев прижизненная покупка в Австрии местных участков земли на основе договора купли- продажи или иного договора, например, мены, создающего требование о передаче правового титула (обязательство по контракту), облагаются налогом в соответствии с принятым в 1987 г. Законом о налоге на передачу права собственности на недвижимость. Это также относится к приобретению имущества, например, путем принудительного отчуждения, а также принудительной продажи или владения, основанного на утверждении правового титула вопреки притязаниям другого лица. Налог на передачу права собственности на недвижимость взимается также при передаче 100% акций корпорации, владеющей объектом недвижимой, или при объединении 100% акций корпорации в одних руках (либо физического, либо юридического лица).
Базой для налогообложения обычно является стоимость компенсации, такой как цена покупки, биржевая стоимость, самое высокое ценовое предложение при принудительной продаже, а также прочие варианты, приемлемые для покупателя, такие как фактические платежи или непогашенная часть ипотечного кредита. Если компенсация отсутствует или ее невозможно определить, налоговая база оценивается как тройная налоговая стоимость — оценочная стоимость, рассчитанная в соответствии с Законом о налоговой оценке. Налоговая стоимость недвижимости зачастую значительно ниже, чем ее фактическая стоимость, т.е. рыночная стоимость
Налог на передачу права собственности на недвижимость обычно составляет 3,5% от базы налогообложения или 2%, если недвижимость была приобретена супругом или родственниками первой степени родства по восходящей линии и до второй степени родства по нисходящей линии. Налоговое обязательство возникает одновременно с возникновением обязательного требования о передаче правового титула. Лица, являющиеся участниками приобретения, несут ответственность как совместно, так и порознь. Поэтому рекомендуется, чтобы договор купли- продажи определял сторону, обязанную уплачивать налог. Такой стороной, как правило, является покупатель. Налоговую декларацию необходимо подать в Налоговую инспекцию по контролю над гербовыми сборами и налогами на передачу права собственности на недвижимость до 15-го числа второго месяца после календарного месяца, в который возникло налоговое обязательство. Обычно налог подлежит уплате в течение одного месяца после вручения уведомления о проведенной оценке имущества.
Покупатель может быть зарегистрирован как собственник в Поземельной книге только в том случае, если его запрос содержит так называемую справку об отсутствии налоговой задолженности, выданную налоговым органом и подтверждающую, что-либо налог на передачу земли, либо налог на наследование и дарение был уплачен, или заявление о самостоятельно определенном размере налога, поданное представителем. Лицензированные адвокаты и нотариусы могут в качестве представителей лица, имеющего обязательство по уплате налога, сами рассчитать налог на передачу земли при ее приобретении и составить заявление о самостоятельном определении размера налога.
Земельный налог
Земля, включая сельскохозяйственные и лесные угодья, недвижимое имущество и офисные помещения, облагается земельным налогом, рассчитываемым на основе налоговой стоимости. Налоговые ставки варьируют в разных муниципалитетах, которые имеют право вводить данный налог.
Земельные участки без зданий или сооружений облагаются федеральной пошлиной на стоимость земли в размере 2% в год от налоговой стоимости. Такие налоги не начисляются в случае, если налоговая стоимость не превышает €14 600.
Подоходный налог
Физические лица в Австрии уплачивают подоходный налог, а юридические лица — налог на прибыль. Понятия дохода и прибыли, используемые для оценки подоходного налога с физических лиц, применяются также и при налогообложении корпоративной прибыли. Поэтому, за некоторым исключением, прибыль рассчитывается одинаково в целях налогообложения как физических, так и юридических лиц.
В соответствии с Законом о подоходном налоге различается семь категорий дохода. Одна из них — это доход, получаемый от аренды и лизинга. Хотя понятие аренды и лизинга не имеет строгого определения, оно включает как аренду и лизинг недвижимого имущества, так и доход, получаемый, например, от использования всего движимого имущества. Облагаемый налогом доход обычно рассчитывается как выручка за вычетом расходов. Особые правила применяются к расходам на ремонт здания о любой конкретный год. Тогда как расходы на текущий ремонт, как правило, вычитаются из налогооблагаемой базы сразу, расходы на ремонт, ведущий к повышению стоимости здания, вычитаются на протяжении периода от 10 до 67 лет. а не в тот год, когда они возникли. Некоторые расходы на строительство (реконструкцию) вычитаются только в течение 15 лет. И, наконец, поскольку доход, попавший в категорию дохода от аренды и лизинга, относится к доходу от сельскохозяйственной, промышленной и коммерческой или иной индивидуальной деятельности, он добавляется к соответствующей категории при расчете дохода, получаемого от этих источников.
Личное использование помещений считается потреблением для собственных нужд. На помещения, которые используются в личных целя, например, в многоквартирных домах, начисляется гипотетический доход от аренды персонально используемых площадей на рыночных условиях. Такое личное использование также означает, что по аналогии может быть начислена амортизация. Хотя собственник, являющийся жильцом, на самом деле не платит сам себе арендную плату, гипотетическая выручка облагается налогом. В любом случае рекомендуется обратиться к налоговому консультанту.
Компании и другие юридические лица облагаются корпоративным налогом на прибыль. Ставка корпоративного налога на прибыль составляет 25%. Минимальный корпоративный налог на прибыль для австрийских компаний с ограниченной ответственностью составляет €1750 в год, а для австрийских акционерных обществ — €3500. Закон о корпоративном налоге на прибыль не делает различий между семью разными видами дохода.
Налог на прирост капитала
Продажа земельных участков и другие операции, проводимые физическими лицами, когда срок между приобретением и продажей составляет менее 10 лет, являются спекулятивными и таким образом облагаются подоходным налогом. В случае земельных участков, в отношении которых производственные расходы вычитались частями в течение 10 лет, этот период продлевается до 15 лет. Если такой срок превышает 10 и 15 лет соответственно, получаемый доход не облагается налогом.
Любое увеличение стоимости при продаже недвижимости увеличивает суммарный годовой доход. Налог на повышение стоимости капитала таким образом зависит от других доходов собственника, продающего недвижимость, и не превышает 50% в соответствии с действующим законодательством.
10-летний период ограничения на продажу распространяется только на те случаи, когда продавец — физическое лицо владеет недвижимостью как частным капиталовложением. Если же недвижимость является частью коммерческой структуры, прирост капитала, получаемый в результате ее продажи, в большинстве случаев облагается налогом независимо от такого 10-летнего периода. Также в случае юридического лица продажа недвижимости всегда облагается налогом на прирост капитала, независимо от 10-летнего периода.
Иностранные граждане, продающие свою недвижимую собственность в Австрии, даже если данное лицо не является постоянным жителем и не имеет постоянного места проживания в Австрии, обязаны декларировать доход от прироста капитала и платить налог в Австрии, поскольку они несут ограниченное налоговое обязательство. На иностранных граждан могут распространяться действующие договоры об избежании двойного налогообложения.
Если австрийская корпорация продает недвижимость (т. е. совершается сделка с активами), корпоративный налог на прибыль обычно составляет 25%.
Налог на наследование и дарение
Закон о налоге на наследование и дарение, принятый в 1955 г., был отменен 1 августа 2008 г. Однако все равно должны соблюдаться определенные требования об уведомлениях.
Другие налоги и сборы
Определенные гербовые сборы за оформление документов могут взиматься в случае различных юридических действий, оформляемых в письменной форме. Подобные сборы в определенных обстоятельствах могут создать существенное налоговое бремя, например, в случае долгового финансирования, когда гербовые сборы составляют 0,8%, а в некоторых случаях 1,5%.
Искажение (занижение) цены в договоре купли-продажи
Искажение (занижение) цены в договоре купли-продажи нетипично для Австрии. Одной из причин этого может быть — по сравнению с другими юрисдикциями — относительно низкий налог на передачу права собственности на недвижимость, составляющий 3,5% или 2% от суммы вознаграждения. Если недвижимость приобретается вместе с движимым имуществом, цена покупки должна быть разделена, чтобы не допустить зачисления стоимости движимого имущества в базу налогообложения.
Налоговые правонарушения наказываются в соответствии с положениями Закона о налоговых преступлениях и штрафах и могут послужить основанием для лишения свободы, штрафов, конфискации или взыскания компенсации за потерянную стоимость.
Избежание двойного налогообложения
Хотя договоры об избежании двойного налогообложения, заключенные в последнее время Австрией, соответствуют положениям Модельной конвенции ОЭСР, существуют некоторые расхождения с ними, и в каждом конкретном случае следует опираться на соответствующий договор. В целом доход, получаемый от недвижимой собственности, включая доход от аренды недвижимости, может облагаться налогом в государстве, в котором расположена недвижимость (т.е. в государстве- источнике). Кроме того, доход, получаемый от отчуждения недвижимой собственности, может облагаться налогом в государстве-источнике. Доход от отчуждения любого другого имущества обычно облагается налогом только в государстве, являющемся стороной по договору, резидентом которого является продавец (т.е. государство проживания).
