Оборот сельскохозяйственных угодий в Испании регулируется административным законодательством, а не законами о недвижимости.
В отношении передачи или приобретения земель сельскохозяйственного назначения в Испании особых ограничений нет. Однако отдельные земельные участки могут быть обременены обязательствами по возделыванию определенных культур, например, из-за полученных в прошлом субсидий. В таких случаях продавец должен уведомить покупателя о существующих обременениях. Кроме того, при наличии сомнений прояснить ситуацию позволит запрос установленной формы, который направляется в региональное министерство экологии.
В целом в Испании различают три категории земель: городские земли, земли, пригодные для застройки, и сельскохозяйственные угодья. В настоящее время государственное законодательство определяет «сельскохозяйственные угодья» как «земли, непригодные для застройки». Ранее в законах, регулирующих сферу строительства, эта категория земель формировалась по остаточному принципу, т. е. сюда относились все земли, не попадавшие в категории городских или пригодных для застройки. После вступления в силу Закона о земле 1998 г. такой подход был пересмотрен, и теперь остаточный принцип применяется к категории земель, пригодных для застройки.
Поэтому сельскохозяйственные угодья должны быть четко обозначены на общих планах застройки муниципальных территорий как участки, на которых не проводится строительство. Исключением стали Балеарские и Канарские острова, где в силу особых обстоятельств действовали старые правила. Это означает, что строительство было разрешено на всех землях, кроме отнесенных к категории непригодных для застройки.
Однако с 1 июля 2007 г., после реформы закона о городских землях, ситуация снова изменилась. Теперь различаются лишь «сельские земли» и «городские земли». Новый порядок призван обеспечить, в частности, снижение цен на недвижимость, освобождение площадей для строительства социального жилья, стабильное развитие городской инфраструктуры, способствовать стабилизации испанского рынка недвижимости и противодействовать спекуляции. Будущее покажет, справится ли этот закон со столь серьезными задачами. Необходимо дождаться и реализации новых норм в отдельных автономных провинциях.
В любом случае определение категории земель зависит от муниципальных планов застройки. Поэтому при покупке сельскохозяйственных земель с целью строительства необходимо направлять в местные органы власти запрос о минимальных требованиях к строительным объектам, включая минимальный размер участка для застройки, разрешенные объемы строительства, расстояния между объектами, высоту зданий, площадь каждого этажа.
