В соответствии с договором купли-продажи недвижимости в Австрии продавец обязан продать и передать правовой титул на указанную недвижимую собственность потенциальному покупателю. В связи с этим необходимо как можно подробнее описывать недвижимость, а также имеющиеся оборудование и мебель. Для обеих сторон по договору важны условия, относящиеся к гарантиям.
Расходы, возникающие в связи с исполнением договора купли-продажи и регистрацией договора, и все налоги, гербовые сборы и прочие затраты, понесенные в связи с исполнением договора и регистрацией в Поземельной книге, обычно оплачиваются покупателем. Это должно быть указано в договоре купли-продажи. И покупатель, и продавец отвечают за уплату налога на передачу недвижимости в налоговых органах.
Цена покупки обычно удерживается покупателем или доверенным лицом полностью или частично до момента регистрации в Поземельной книге. В некоторых случаях выдается банковская гарантия в качестве обеспечения передачи правового титула. В зависимости от структуры сделки определенные части цены покупки могут удерживаться или обеспечиваться банковскими гарантиями на случай возможных требований по гарантийным обязательствам.
В соответствии с Законом о договорах страхования при передаче правового титула на объект покупки права и обязанности по договору страхования остаются закрепленными за продавцом, пока он удерживает правовой титул, и переходят к покупателю после его регистрации. И продавец, и покупатель обязаны уплачивать страховые премии за текущий период. Пока страховая компания не получила уведомления об изменении правового титула, она может выплачивать страховую сумму продавцу без каких-либо дополнительных обязательств перед покупателем. Покупатель может аннулировать страховой полис в течение одного месяца после регистрации правового титула в Поземельной книге, несмотря ни на какие положения об обратном в договоре.
Сертификат энергоэффективности
В соответствии с принятым в 2008 г. Законом о подаче сертификата энергоэффективности продавец (арендодатель) недвижимости (объекта использования) обязан предоставить покупателю (арендатору) сертификат энергоэффективности. В этом документе покупателю (арендатору) предоставляется информация об потреблении электроэнергии, выделении углекислого газа, а также другие важные сведения об энергоэффективности приобретаемого (арендуемого) объекта. Если продавец (арендодатель) не предоставляет такой сертификат, за основу берется и понимается как согласованное энергопотребление на каком-либо аналогичном объекте в аналогичных условиях.
С одной стороны, заблаговременный отказ от получения такого сертификата не разрешается. Кроме того, если сертификат является неверным, покупатель (арендатор) имеет право на получение компенсации на основе претензии по гарантийным обязательствам со стороны продавца (арендодателя). С другой стороны, продавец (арендодатель) может подать претензию по гарантийным обязательствам против эксперта, выдавшего сертификат (например, электрика, инженера- строителя). Если австрийский Закон об аренде полностью распространяется на арендованный объект, арендодатель обязан покрывать расходы на страхование от дефектов сертификата. Если Закон об аренде применим только частично или вообще неприменим (в случае продажи недвижимости), может быть согласовано перераспределение расходов.
Осуществление сделки купли-продажи недвижимости
Сделка купли-продажи недвижимости включает следующие этапы:
- Инспектирование объекта недвижимости для выявления явных дефектов, возможно, вместе с инженером-строителем или архитектором.
- Запрос информации из Поземельной книги и у компетентных строительных органов.
- Составление и оформление договора купли-продажи юристом или нотариусом.
- Переговоры с банками в случае финансирования с привлечением заемных средств.
- Заключение договора и удостоверение подписей в окружном суде или у нотариуса.
- Регистрация права собственности (и ипотеки) в Поземельной книге — передача правового титула новому собственнику.
- Предоставление сертификата энергоэффективности.
Юрист/нотариус, выступающий в качестве эскроу-агента, обязан сообщить покупателю условия депонирования соответствующего нотариуса или Ассоциации юристов федеральной земли, особенно в отношении депонирования суммы покупки на условно-депозитарном счете. Обычной практикой является передача суммы покупки продавцу после того, как покупатель вносится в Поземельную книгу.
Вознаграждение за юридические услуги регулируется «Адвокатскими тарифами» и «Независимыми стандартами вознаграждения за юридические услуги», выпущенными Австрийской ассоциацией юристов. Однако юристы, за некоторым исключением, могут договариваться о расценках за свои услуги с клиентами, используя «Адвокатские тарифы» и «Независимые стандарты» только как ориентир. Так, клиент и юрист могут договориться о почасовой ставке или о фиксированной сумме вознаграждения за проведение постоянных консультаций. Однако обычно запрещается брать дело только на условии оплаты по результату.
В соответствии с Законом о брокерах в случае исполнения договора риелторы имеют право на получение комиссионного вознаграждения. Оно рассчитывается следующим образом.
- Купля или продажа недвижимого имущества или кондоминиума:
3% от цены покупки, если она превышает €36336,42. Если цена покупки оказывается ниже этой суммы, комиссионное вознаграждение увеличивается до 4%.
- Договоры аренды жилой и коммерческой недвижимости:
комиссионное вознаграждение в размере суммы арендной платы до трех месяцев.
Доверенности
И покупатель, и продавец имеют право оформлять доверенность на других лиц, наделяющую их полномочиями для заключения договора купли-продажи. В этом случае доверенность должна оформляться в отношении фактического договора купли-продажи и заверяться судом или нотариусом. Если подразумевается участие иностранных лиц, в соответствии с Гаагской конвенцией под подписью нотариуса в большинстве стран должен быть проставлен апостиль.
Финансирование
Приобретение недвижимости часто финансируется банком, а залог передается в его пользу. В зависимости от финансового положения кредитора банки могут настаивать на регистрации ипотеки в Поземельной книге. При определенных обстоятельствах банк мажет обратить взыскание на предмет ипотечного залога без предварительного судебного разбирательства с целью получения законного права на осуществление процедур взыскания.
Приобретение недвижимости через компанию
Недвижимость может также приобретаться, находиться в собственности и арендоваться юридическими лицами, такими как акционерные компании, компании с ограниченной ответственностью или товарищества, в частности полные товарищества и товарищества с ограниченной ответственностью, а также частные фонды.
Необходимо учитывать расходы на основание компании, когда минимальный акционерный капитал, например, компании с ограниченной ответственностью, составляет €35000,00. Как минимум половина акционерного капитала должна быть оплачена денежными средствами, а остальная часть может быть обеспечена активами (взнос натурой).
Аналогично этому иностранные юридические лица и товарищества, юридический адрес которых находится за пределами Австрии, или юридические лица, юридический адрес которых зарегистрирован в Австрии, но управление ими осуществляется иностранцами, могут приобретать недвижимость, если этому не препятствуют законы о приобретении земельной собственности иностранцами на территории девяти федеральных земель.
Дефекты и претензии по гарантийным обязательствам
Договоры купли-продажи недвижимой собственности часто содержат гарантии в отношении возможной ответственности покупателя и/или в отношении ненадлежащего или некачественного исполнения своих обязательств продавцом.
Установленный законом гарантийный срок для недвижимости составляет три года. Он может быть продлен или сокращен по взаимному соглашению. Договоры в отношении недвижимости часто предусматривают разные гарантийные сроки в зависимости от предмета, в отношении которого предоставляется гарантия. Если продавец не признает дефект, покупатель должен сразу возбудить иск, иначе может истечь срок исковой давности. Бремя доказывания того, что дефект имелся при передаче недвижимости, всегда лежит на покупателе. Кроме того, покупатель может потребовать возмещения ущерба в случае нарушения условий договора по небрежности или по умыслу.
