Австрия, расположенная в южной части Центральной Европы, имеет общую площадь 83 858 км2 и состоит из девяти независимых федеральных земель. Общая численность населения Австрии составляла на начало 2022 г. 9,027 млн человек, 1,9 млн из которых проживают в Вене, крупнейшем городе и столице страны. Австрия является высокоразвитым государством, обладающим в целом сильной экономикой и характеризующимся одним из самых высоких уровней жизни в Европе. Основные отрасли страны включают в себя туризм, строительство, производство автомобилей и запчастей, пищевую, химическую промышленность, лесо- и деревопереработку.
Основными законами, регулирующими сделки купли и продажи недвижимости в Австрии, являются Общегражданский кодекс, Закон о земельном кадастре, Законы о приобретении земельной собственности иностранцами на территории девяти федеральных земель, Закон об аренде и Закон о брокерах.
Приобретение определенных типов земельных участков, таких как сельскохозяйственные или лесные угодья, а также покупка недвижимости в Австрии иностранцами регламентируется законами о приобретении земельной собственности иностранцами в девяти федеральных землях.
Законодательство об инвестиционных фондах существует в Австрии с 1963 г. Однако оно распространяется только на фонды, инвестирующие в ценные бумаги. С целью регулирования инвестиционных фондов на рынке недвижимости, для тех, кто планирует купить квартиру, дом или другой объект в Австрии парламент в июле 2003 г. принял Закон об инвестиционных фондах недвижимости. В частности, он определяет, в какие активы могут инвестировать фонды недвижимости, какие органы имеют право управлять такими фондами, проводить оценку активов, выпускать проспекты эмиссии, осуществлять надзор и устанавливать налоговый режим.
Формы и типы собственности
В основном Общегражданский кодекс следует принципу superficies solo cedit («наземное имущество прирастает к земельному участку» — лат.). Это означает, что собственник земли также владеет возведенными и расположенными на ней зданиями, которые прочно соединены с землей (исключения: права на здания и временные сооружения).
Кроме того, приобретение недвижимости требует наличия как правового титула (например, договора купли-продажи), так и проведения процедуры регистрации в Поземельной книге (Grundbuch).
Единоличная собственность — долевая собственность
Кроме единоличной собственности, предоставляющей владельцу право пользоваться имуществом и получаемыми от него доходами, австрийское законодательство предусматривает долевую собственность двух или более лиц, которая может существовать, в числе прочего, на основании договора. Долевым собственникам принадлежит не вся недвижимость, а ее части. Соответственно, каждый из них может распоряжаться правом собственности в пределах той доли, которой он владеет, по своему усмотрению (например, отдавать в залог, продавать). Каждый долевой собственник имеет право участвовать в доходах, получаемых от недвижимости, находящейся в совместном владении, а также несет обязательства по оплате всех издержек и расходов пропорционально его доле собственности.
Кондоминиум
Кондоминиум регулируется Законом о кондоминиумах и предоставляет долевому собственнику исключительное право пользования определенной частью недвижимости, такой как квартира, коммерческое помещение или парковочное место в здании, находящемся на его территории. Кондоминиум создается, в числе прочего, на основании письменного соглашения всех долевых собственников, решения суда или решения о разделении супружеской собственности. Доли кондоминиума могут передаваться и наследоваться.
Право на застройку
Право на застройку — это передаваемое и наследуемое право одного или нескольких лиц на возведение (постоянных) зданий на поверхности или под поверхностью определенного участка земли. Права на застройку регулируются Законом о праве застройки и могут предоставляться на срок не менее 10 и не более 100 лет. Обладатель права на застройку является собственником возведенного здания, но не участка земли, на котором оно расположено. Право на застройку может быть передано, обременено или разделено. Право на застройку считается недвижимым имуществом и регистрируется отдельно (под собственным номером участка) в Поземельной книге.
Строения на чужом земельном участке
Строение на чужом земельном участке — это непостоянное строение, возведенное на территории, принадлежащей другому лицу, и не предполагающее постоянного нахождения на данной территории. Соответственно, право собственности на строение, с одной стороны, и право собственности на землю, с другой стороны, принадлежат разным лицам. Таким образом, строитель должен получить от собственника участка земли право пользования им до начала возведения здания. Строение на чужом земельном участке считается движимым имуществом, даже если оно является капитальным зданием. Таким образом, передача правового титула и прочих прав, относящихся к строениям на чужом участке, не требует регистрации в Поземельной книге. Право собственности на строение на чужом участке передается путем помещения соответствующего договора в Реестр хранения документов в компетентном областном суде.
Таймшер
В соответствии с Директивой 94/47/ЕС, введенной Законом о таймшере, таймшер представляет собой право пользования недвижимостью, обычно летним загородным домом, на регулярной основе в течение определенного срока. Таймшер может существовать в разных формах, таких как долевая собственность или узуфрукт. Другой формой является приобретение акций компании, в собственности которой находится недвижимость.
