Налог на землю является обременением недвижимости, обязывающим ее собственника предоставлять регулярные услуги, например, выплату аннуитета.
Ограничение отчуждения и обременения
Австрийское право признает законодательные, юрисдикционные и договорные ограничения отчуждения и обременения недвижимости. Законодательные ограничения могут применяться в том случае, когда строительство или реконструкция недвижимости полностью или частично финансируется из государственных средств. В таком случае распоряжение недвижимостью полностью зависит от предварительного разрешения соответствующего органа. Договорные ограничения отчуждения и обременения являются обязательными только для сторон по договору, кроме случаев, когда согласно договору, такое ограничение должно действовать в отношении близких родственников и регистрироваться в Поземельной книге.
Аренда
Аренду по австрийскому законодательству следует отличать от аренды по англосаксонскому праву, где она является вещным правом. В Австрии аренда регулируется договорным правом, а не правом о недвижимом имуществе. Она не является обременением недвижимости, а представляет собой простые договорные отношения между арендатором и арендодателем. В принципе, факт продажи недвижимости не аннулирует договор аренды.
Договор аренды может быть зарегистрирован как обременение в файле С путем внесения соответствующей записи в Поземельную книгу, если он заключен на определенный срок или имеет оговорку об отказе от права аннулирования на определенный срок. В случае передачи права собственности на недвижимость новый владелец обязан оформить на себя договор аренды в том виде, в котором он был заключен с предыдущим собственником. В соответствии с регистрацией аренды платежи арендатора, осуществленные авансом, засчитываются в пользу нового собственника.
Право удержания имущества и ипотека
Ипотека является залогом недвижимого имущества и устанавливается в соответствии с ипотечным договором, который должен быть заключен в письменном виде. Подписи сторон договора должны быть надлежащим образом удостоверены нотариусом или судом, чтобы договор был внесен в Поземельную книгу.
Ипотечный договор может быть заключен в виде акта, заверенного нотариусом, и содержать статью, подтверждающую факт установления подлежащего исполнению права. На основе этого права банк может сразу же принудить к выполнению ипотечных обязательств с помощью процедур правоприменения без предварительного обращения в суд.
Ипотека должна быть зарегистрирована в Поземельной книге, чтобы полностью вступить в силу, особенно в отношении третьих сторон. Пока законная сделка с участием недвижимого имущества не зарегистрирована, сторона по договору имеет право предъявлять контрактные требования относительно выполнении договорных обязательств к другой стороне.
Возможной и распространенной практикой является регистрация более одной ипотеки в отношении одного объекта недвижимости. Очередность обычно устанавливается по датам подачи заявлений на регистрацию ипотеки в компетентной Поземельной книге. Очередность может изменяться после нотариально заверенного разрешения, предоставленного всеми участвующими сторонами. Выручка от продажи обремененной недвижимости распределяется среди кредиторов, имеющих обеспечение, в порядке их очередности.
Защита права собственности, подтверждение права собственности и регистрация
Поземельная книга охватывает недвижимость определенного района и ведется окружным судом того района, в котором расположена недвижимость. Книга представляет собой электронную базу данных, открытую для общего доступа, например, для нотариусов, адвокатов и организаций, имеющих законный интерес (например, банков). Выписки из нее можно получить в любом окружном суде или в электронной форме в учреждениях, имеющих доступ к базе данных.
Поземельная книга состоит из главной книги и архивов. Главная книга содержит приложение к Поземельной книге по каждому существующему участку, а также включает номер объекта недвижимости.
Индивидуальное приложение состоит из трех частей (файлов).
Файл А включает два раздела: в первом разделе (файл А1) регистрируется недвижимость с указанием номера, назначения и размера объекта; во втором разделе (файл А2) содержатся права и обременения (например, старая застройка, подлежащая сносу) недвижимости (например, сервитуты в отношении правового титула, списанное имущество, государственные ограничения и бремя). Файл С показывает обременения недвижимости, в частности ипотеку, сервитут, вещное обременение, запреты на продажу.
