По принципу «частной свободы» стороны могут устанавливать договорные отношения по собственному усмотрению в пределах норм нравственности. Договор купли-продажи недвижимости в Австрии заключается с явного обоюдного согласия, выражаемого сторонами одновременно или через принятие одной стороной предложения другой стороны.
Соглашение о намерениях по австрийскому законодательству представляет собой соглашение, предусматривающее только обязательства заключить определенный договор в последующую дату. Каждая сторона имеет право требовать только заключения, а не конкретного исполнения самого договора.
Дискреционное право, дающее одной стороне возможность исполнить договор купли-продажи недвижимости в Австрии, по сути, аналогично предварительному соглашению. Ввиду того что договорные обязательства возникают непосредственно в результате использования дискреционного права, другая сторона может потребовать выполнения конкретных действий.
Предварительное соглашение — это соглашение, которое содержит только основные положения договора. Хотя оно в большей степени является скорее рамочным, чем полным договором, такое соглашение считается имеющим обязательную силу, и стороны могут требовать исполнения определенных обязательств по договору.
Существенные требования к договору купли-продажи
Заключению договора купли-продажи предшествует согласование сторонами ключевых его статей. В договоре купли-продажи должны быть указаны стороны договора, объект недвижимости и цена покупки или способ ее расчета.
Кроме того, продавец обязан официально подтвердить регистрацию покупателя в Поземельной книге. Продавец обычно выражает свое согласие на сделку в договоре купли-продажи, хотя оно может быть оформлено и в виде отдельного документа. Подлежащий регистрации договор должен быть составлен в письменном виде и заверен окружным судом или нотариусом. Эти официальные требования не влияют на юридическую силу договора, но они необходимы для регистрации в Поземельной книге. Поэтому устные или дополнительные соглашения являются действительными и обязательными для сторон.
Другими общепринятыми условиями для договоров купли-продажи являются заявления и гарантии (в отношении, например, обременений и прав третьих сторон, назначения объекта недвижимости в соответствии с постановлениями о зонировании и строительными нормами, экологических вопросов, административных и корпоративных разрешений, налогов). К этим условиям относятся также соглашения о согласии с обременениями, о назначении эскроу-агента и обязательство о регистрации уведомлений о приоритетном праве. Во многих случаях потенциальный покупатель обязывает продавца предоставить ему (или доверенному лицу в соответствии с договором) очередность предполагаемой продажи, юридический документ, существующий только в одном экземпляре, с гарантией того, что потенциальный продавец не будет вносить в реестр никаких записей до осуществления акта купли покупателем. Такой документ действителен в течение одного года.
Регулирующее законодательство и юрисдикция
Стороны могут выбирать законодательство, регулирующее договор, и суд, под юрисдикцию которого будут подпадать все споры, относящиеся к договору. Однако в отношении вещных прав на недвижимость, расположенную в Австрии, применение австрийского законодательства является обязательным. Кроме того, любые разногласия, относящиеся к таким вещным правам, обязательно подпадают под юрисдикцию австрийских судов.
Правоспособность и права продавца
Важно отметить, что несовершеннолетние (лица до 18 лет) защищены законом. Недвижимое имущество, принадлежащее несовершеннолетнему лицу, может быть продано только при необходимости или в случае, если это обеспечивает ему преимущественную выгоду. Такие сделки требуют разрешения суда по делам опекунства.
Претензии третьих сторон и неуплаченные налоги
Необходимо проверять наличие обременений недвижимости, в частности ипотеки, сервитута, залога земли, запрета на продажу, до покупки, получая выписки из Поземельной книги и осматривая недвижимость, которую вы собираетесь приобрести. Кроме того, в договор купли-продажи должно быть включено соглашение о введении и снятии обременения соответственно. Поэтому совершенно необходимо проводить проверку Поземельной книги.
В отношении особых государственных обременений (таких как ежегодный налог на недвижимость) австрийское законодательство признает законное залоговое право, которое имеет абсолютную преимущественную силу перед всеми другими зарегистрированными обременениями.
