При продаже недвижимости в Венгрии покупатель оказывается, как правило, в менее выгодном положении, так как продавец может более эффективно защитить свои права в договоре. Обычно адвоката, сопровождающего сделку, выбирает покупатель, который и оплачивает его услуги (если не заключено иное соглашение). Разумеется, каждая из сторон может привлечь собственного адвоката. В этом случае каждая сторона самостоятельно несет расходы по оплате услуг адвоката. Если совершение сделки обеспечивается только одним адвокатом, он обязан действовать в интересах обеих сторон.
Привлеченный адвокат должен проверить личности обеих сторон. Если договор заключается между юридическим лицами, например, хозяйственными обществами или объединениями, адвокат проверяет, являются ли стороны реально существующими, зарегистрированными организациями, а также проверяет полномочия зарегистрированного представителя на заключение сделки.
Как правило, если заключение договора и полная оплата стоимости покупки либо вступление во владение недвижимостью не совпадают по времени, при подписании договора купли-продажи покупатель передает продавцу 10% стоимости в качестве задатка или предоплаты. И задаток, и предоплата входят в общую сумму выплат, но в случае задатка лицо, по вине которого сделка не была совершена, теряет внесенную сумму либо возвращает полученный задаток в двойном размере. Задаток позволяет продавцу защитить свои права, не прибегая к судебному разбирательству, если покупатель отказывается от договора п одностороннем порядке, требуя снижения цены. Продавец может сохранить за собой право собственности на объект до выплаты полной стоимости покупки. Это означает, что право собственности покупателя регистрируется только после того, как продавец получит всю сумму и даст согласие на такую регистрацию. Обычно выплата полной стоимости покупки и вступление во владение недвижимостью совпадают по времени.
Задаток может служить продавцу компенсацией за понесенные затраты. В Венгрии стандартная комиссия маклера составляет 2-3% от стоимости сделки.
В отношении иностранцев действует особый порядок, в соответствии с которым в случае, если указанное в заявлении на регистрацию права иностранное лицо не имеет места жительства в Венгрии, к заявлению должна быть приложена доверенность на передачу документов, выданная на имя венгерского резидента. На основании этой доверенности административные органы направляют документы не за границу, а по адресу венгерского доверенного лица. В результате признается, что документ вручен, и в силу вступают правовые последствия, связанные с его вручением.
Финансирование покупки недвижимости
В Венгрии банки предоставляют кредит, покрывающий, как правило, лишь 40-70% рыночной стоимости недвижимости. Вопрос о предоставлении финансирования физическому лицу, проживающему за пределами Венгрии, решается разными банками по-разному. Банки с иностранным участием в большинстве случаев готовы предоставить кредит иностранцу, если обеспечением служит недвижимость, расположенная в Венгрии. Максимальный срок ипотечных кредитов, предоставляемых физическим лицам, составляет 20 лет.
Относительно новый инструмент финансирования в Венгрии — лизинг недвижимости, предоставляемый преимущественно в финансовой форме. Эта правовая конструкция имеет ряд преимуществ перед ипотечным финансированием.
В силу особенностей бухгалтерского учета для предприятий выгоднее пользоваться лизингом. При финансовом лизинге лизингополучатели могут на срок действия сделки проводить объект лизинга по своим бухгалтерским книгам и производить списания. Проценты по лизинговым платежам включаются в затраты.
При строительстве новых зданий можно получить финансирование без первоначального взноса. При ипотечном финансировании размер первоначального взноса должен составлять не менее 30%.
Лизинговое финансирование имеет и недостатки. Использование объекта недвижимости во время действия лизинга связано со сложностями. Вместо заключения договора купли-продажи в этом случае производится передача договора финансирования или досрочная уплата лизинговых взносов. До полной выплаты всех лизинговых взносов (и остаточной стоимости) право собственности на объект лизинга сохраняется за лизингодателем.
