Приобретение права собственности или узуфрукта на недвижимость облагается налогом. Его размер зависит от способа приобретения права: налог на приобретение имущества через безвозмездную передачу путем наследования или дарения отличается от налога при возмездной передаче имущества.
Безвозмездная передача права: наследование, дарение
Материальные последствия безвозмездной передачи или безвозмездного установления права, например, в результате наследования или дарения, регулируются положениями закона №93/1990 о налогах.
Размер налога на наследование и дарение рассчитывается на основе чистой стоимости наследства, причитающегося наследнику или отказополучателю, либо чистой стоимости дара, полученного одаряемым. Ставка налога зависит от степени родства сторон и от того, какое имущество облагается налогом (квартира или иные ценности). При наследовании квартиры от близкого родственника ставка налога составляет от 2,5%, при дарении — от 5%, максимальная ставка налога на наследование — 40%, максимальная ставка налога на дарение — также 40%. Сводная таблица групп налогов и налоговых ставок приведена в разделе 7.4.
Возмездное приобретение права
В случае возмездного приобретения недвижимости и приобретения недвижимости по договору наследования уплачивается налог на возмездную передачу имущества. Ставка этого налога составляет 10% от реальной рыночной стоимости приобретенного имущества без вычета обременений.
При приобретении жилой недвижимости базой для расчета налога на возмездную передачу имущества служит реальная рыночная стоимость жилой недвижимости. Ставка налога на квартиру составляет 2% от стоимости приобретенной доли в пределах 4 000 000 форинтов (€17 021) плюс 6% от суммы, превышающей эту границу. Например, если цена покупки — 10000 000 форинтов, то налог составляет 2% за первые 4000000 форинтов, т. е. 80 000 форинтов, плюс 6% от остальных 6 000 000 форинтов, т. е. 360000 форинтов, итого 440 000 форинтов. При приобретении долевой собственности на квартиру со стоимости приобретенной доли в пределах 4 000 000 форинтов уплачивается 2%, с остальной суммы — 6%.
Если покупатель, являющийся физическим лицом, в течение года до или после покупки жилой недвижимости продает другую жилую недвижимость, налогооблагаемой базой служит разница между реальной рыночной стоимостью (без вычета обременений) купленного и проданного объекта. Но если в течение одного года покупается или реализуется несколько объектов жилой собственности, названная льгота может быть использована только один раз.
При самостоятельном строительстве нового здания необходимо заплатить налоги на приобретенный земельный участок. Общая ставка налога на землю составляет 10% от рыночной стоимости. После возведения здания собственник не обязан платить какие-то ни было налоги или сборы. При оформлении документов, связанных с выполнением строительных работ, необходимо заплатить небольшой административный сбор.
В случае жилищного строительства закон предусматривает дополнительные льготы. Налог на возмездную передачу имущества не взимается при приобретении земельного участка, пригодного для строительства жилого здания, если его покупатель в течение четырех лет построит на этом участке жилое здание и в качестве подтверждения предъявит налоговой инспекции разрешение на ввод здания в эксплуатацию.
Кроме того, налогом не облагается приобретение права собственности на жилье, построенное (самостоятельно или через подрядчика) с целью продажи предприятием, имеющим право на ведение жилищного строительства, если рыночная стоимость этого жилья не превышает 15 000000 форинтов (ок. €60 000).
Налог на приобретение недвижимости уплачивает покупатель.
Налог на добавленную стоимость в Венгрии
В Венгрии ставка НДС составляет 20%. Исключением являются определенные продукты, к которым применяется льготная ставка в размере 5%.
С 1 января 2008 г. закон отменяет обязанность уплаты налогов при продаже, покупке или использовании недвижимости в следующих случаях:
- продажа незастроенных земельных участков, за исключением строительных участков;
- продажа застроенных земельных участков и зданий, за исключением продажи до окончания строительных работ, а также первичная продажа недвижимости после возведения здания и продажа в течение двух лет после выдачи разрешения на использование;
- сдача недвижимости, независимо от назначения, в аренду и иное использование, кроме сдачи в кратковременную аренду.
Учитывая тот факт, что лица, занимающиеся экономической деятельностью от собственного имени, платят НДС, принадлежащая физическим лицам жилая недвижимость до окончания строительных работ либо при первичной продаже после завершения строительства, а также при продаже в течение двух лет после выдачи разрешения на использование продается без уплаты НДС. Если физическое лицо постоянно занимается продажей застроенных земельных участков, которые ранее не использовались или разрешение на использование которых было выдано менее двух лет назад, такое лицо рассматривается как плательщик НДС. Аналогичное правило действует и в отношении физических лиц, регулярно продающих строительные участки.
Сборы за регистрацию недвижимости и нотариальное заверение
В Венгрии сопровождением сделок с недвижимостью занимаются в первую очередь адвокаты. Составление договора как нотариального документа не обязательно и скорее является исключением. Вознаграждение адвоката согласуется сторонами. Обычно вознаграждение адвоката составляет от 1 до 2% стоимости объекта недвижимости. Если цена объекта высока, процент понижается. Когда сделка требует интенсивных переговоров, применяется почасовая ставка, фиксированное вознаграждение не устанавливается. Вознаграждение адвоката включает в себя ознакомление с листом собственности, составление и подписание договора купли-продажи и представительство интересов сторон в кадастровом ведомстве.
Для нотариусов установлены фиксированные тарифы. Согласно этим тарифам, сбор за совершение сделки стоимостью более 10 000000 форинтов (€43 000) составляет 81 700 форинтов (€347) плюс 0,25% от той части стоимости, которая превышает 10000 000 форинтов (€43 000). Нотариальный сбор за составление договора на иностранном языке взимается в двойном размере. Счет за понесенные расходы нотариусы выставляют отдельно, независимо от вознаграждения.
Кадастровые ведомства взимают невысокие административные сборы. Например, сбор за процедуру регистрации права собственности или имущественного права на объект недвижимости составляет 6000 форинтов (€24).
Земельный налог
Муниципальные налоги, связанные с правом собственности на недвижимость и создающие обременение для собственника недвижимости, — эго налог на строения и налог на землю.
Муниципальные органы вправе взимать налог на строения с жилых помещений, а также зданий и частей зданий, не предназначенных для жилья, и налог на землю с незастроенных земельных участков. В установленных законом рамках муниципалитет определяет налоговые льготы, действующие на конкретных территориях, и ставку налога. При этом возможности предоставления налоговых льгот, как правило, используются полностью, и недвижимость стандартной площади, фактически служащая для проживания, обычно налогами не облагается.
Налог на строения уплачивается согласно решению муниципалитета на основании полезной площади здания, рассчитанной в квадратных метрах, или по скорректированной рыночной стоимости здания. Закон определяет верхнюю границу суммы ежегодно уплачиваемого налога на строения — 900 форинтов (€3,8) за 1 м2 или 3% от скорректированной рыночной стоимости.
Налог на землю также рассчитывается на основании площади незастроенного земельного участка п квадратных метрах либо по его скорректированной рыночной стоимости. Закон устанавливает верхнюю границу ежегодно уплачиваемого налога на землю в размере 200 форинтов (€0,85) за 1 м2 или 3% от скорректированной рыночной стоимости.
Подоходный налог
Физические лица обязаны платить подоходный налог с доходов, полученных от недвижимости. Доходы от недвижимости могут быть получены в результате ее продажи (прирост капитала) или от сдачи в аренду.
Доходы от сдачи в аренду сельскохозяйственных угодий и другие доходы от сдачи недвижимости в аренду образуют совокупный доход, облагаемый налогом по ставке 20%.
Налог на личное состояние
Законом № CXXI/1995 введен налог на роскошь в отношении жилой недвижимости (включая загородные дома), стоимость которой (определяемая п соответствии с этим законом) превышает 100000000 форинтсв (€400 000). Муниципальные образования составили ценовой каталог, на основании которого собственники соответствующих объектов недвижимости обязаны заявить
0 своей налоговой обязанности. В законе подробно описан порядок расчета стоимости недвижимости. Ежегодно уплачиваемый налог составляет 0,5% от той части стоимости недвижимости, которая превышает 100 000 000 форинтов. Из подлежащего уплате налога может быть вычтен земельный налог, взимаемый с соответствующего участка. Субъектом налогообложения является тот, кто на
1 января текущего года зарегистрирован в реестре недвижимости в качестве собственника объекта.
В настоящее время ведутся дискуссии о необходимости реформирования налоговой системы. В рамках этого обсуждения предлагаются различные схемы общего и обязательного налогообложения недвижимости, однако к 1 июля 2007 г. проект закона еще не был опубликован.
Налоги, взимаемые при продаже недвижимости (налог на прирост капитала)
Прирост капитала облагается налогом только при продаже объекта. Сам по себе прирост стоимости недвижимости — без ее продажи — не создает обязанность уплаты налога.
При расчете прироста капитала или прибыли, полученной в результате передачи права собственности на имущество, из полной продажной стоимости вычитаются следующие подтвержденные расходы, которые несет физическое лицо, передающее имущество третьим лицам:
- сумма, уплаченная за приобретение объекта, и другие расходы, связанные сего приобретением;
- инвестиции, повышающие стоимость объекта;
- расходы, связанные с передачей права, в том числе подтвержденные выплаты, связанные сданным объектом недвижимости и произведенные в силу обязательств перед государством.
Помимо налога с рассчитанного таким образом дохода, необходимо уплатить подоходный налог или налог на прирост капитала в размере 25%. С 1 января 2008 г. передача права собственности на квартиры и жилые дома не облагается налогом, начиная с пятого года после приобретения объекта. При налогообложении иных объектов недвижимости рассчитанная сумма налога может быть снижена следующим образом: если передача имущества производится спустя пять лет после приобретения недвижимости, налогооблагаемая база, начиная с шестого года, ежегодно снижается на 10%, в результате чего через 15 лет налог более не взимается.
Кроме того, с 1 января 2008 г. физические лица могут получить следующие налоговые льготы.
I. Льгота в силу приобретения права проживания в доме престарелых или доме инвалидов.
Если доход, полученный от реализации недвижимости, используется для приобретения продавцом или одним из его близких родственников права проживания в доме престарелых или доме инвалидов, то он налогом не облагается, если право проживания приобретается до даты подачи налоговой декларации. Если же такое право приобретается в течение двух лет, следующих за датой подачи налоговой декларации, при расчете налога может быть учтен текущий подоходный налог.
II. Осуществление права на снижение налога по решению налогового органа.
Если на полученный доход продавец приобретает жилую недвижимость для себя или для близких родственников, он может ходатайствовать в налоговом органе о снижении или отмене налога на прирост капитала, подтвердив обоснованность такой меры социальной защиты.
