Компании (юридические лица) в Венгрии могут приобретать недвижимость (за исключением сельскохозяйственных угодий и земель, находящихся в природоохранных зонах) без санкции административных органов в соответствии с общими правилами, действующими для физических лиц. Этот порядок применяется и тогда, когда собственниками товарищества являются только иностранные лица и его представитель также иностранец.
В Венгрии юридические и физические лица, а также организации без статуса юридического лица, как резиденты, так и нерезиденты, в целях осуществления экономической деятельности могут создавать открытые коммерческие товарищества, коммандитные товарищества, товарищества с ограниченной ответственностью и акционерные общества. Ограничения на создание товариществ иностранцами отсутствуют. Компании необходимо регистрировать в реестре коммерческих фирм. С 1 июля 2006 г. процедура создания компании и регистрация ее в торговом реестре занимают, как правило, не более 30 дней, возможно ускоренное оформление (с использованием установленных законом стандартных договоров), при котором до внесения в торговый реестр проходит лишь несколько дней. В ближайшем будущем после вступления в силу поправок к законам продолжительность процедуры регистрации будет существенно сокращена и займет несколько дней. Однако для более быстрого создания товарищества его участники или будущие руководители должны в присутствии адвоката или нотариуса, составляющего договор, лично подписать документы, а внутренние вопросы, касающиеся организации компании, должны быть полностью решены до заключения договора.
Ничто не препятствует иностранцу основать компанию в Венгрии, а компании — приобрести выбранный объект недвижимости. Если позднее продается не недвижимость, а компания, владеющая правами собственности на данный объект, покупателю обязательно следует провести процедуру «дью дилидженс». Дело в том, что в этом случае риски компании также переходят к покупателю.
Законодательство о зонировании и разрешения на строительство
Согласно общему правилу, разрешение органов строительного надзора необходимо для создания земельного участка, возведения, реконструкции, сноса объекта или сдачи в эксплуатацию, сохранения или изменения предназначения строения. Муниципальные строительные нормы каждого района предусматривают деление территории на зоны, в которых допускаются различные типы застройки.
Строительство и выдача разрешения на строительство осуществляется на основании строительно-технического плана. План составляет лицо, имеющее полномочия на планирование. Строительные работы выполняются согласно имеющему силу разрешению, учитывающему фактические условия, согласно соответствующим утвержденным (имеющим пометку об утверждении) планам и другим документам, а в определенных случаях — согласно техническим планам производства строительных работ. Отклонения от утвержденного плана допускаются только на основании дополнительного предварительного разрешения, выданного органами строительного надзора, за исключением случаев, когда отклонение от плана само по себе не относится к строительным работам, требующим разрешения.
Договор с архитектором и договор строительного подряда
Для проведения строительства заказчик (застройщик) может заключить с генеральным подрядчиком договор генерального подряда на проведение проектных работ, управление строительством, осуществление технического контроля и производство строительных работ. Содержание этих договоров стороны устанавливают самостоятельно. Если по какому-либо вопросу возникают разногласия, применяются соответствующие положения гражданского кодекса Венгрии. В целях предотвращения рисков, связанных с проведением строительных работ, закон разрешает заключать такие договоры только лицам с соответствующей профессиональной подготовкой.
Застройщик несет ответственность за возведенное сооружение, возможность его использования по назначению, а также за его безопасность согласно разрешению на выполнение строительных работ, учитывающему фактические условия (разрешение предоставляет застройщик), и согласно соответствующим утвержденным планам.
Завершение строительства и оформление
По окончании строительства необходимо запросить разрешение на ввод сооружения в эксплуатацию. Нельзя использовать строение, не получив данное разрешение. Перед выдачей разрешения орган строительного надзора проверяет, соответствуют ли проведенные работы имеющему силу разрешению на строительство, учитывающему фактические условия, и утвержденному плану, обеспечивают ли эти работы возможность безопасного использования сооружения по назначению.
Если здание построено с нарушением норм, орган строительного надзора по заявлению застройщика или лица, уполномоченного распоряжаться объектом недвижимости, может выдать разрешение на эксплуатацию в фактическом состоянии, если (могут быть) соблюдены требования правовых норм. При выдаче такого разрешения орган строительного надзсра взимает денежный штраф.
Если строительные работы, требующие специального разрешения, проводятся без разрешения или не соответствуют выданному разрешению, орган строительного надзора налагает денежный штраф. Размер и основание денежного штрафа определяются согласно положениям постановления правительства № 245/2006 (XII. 5). Основанием служит стоимость части здания, снесенной или возведенной с нарушением разрешения (без разрешения). Если с нарушением правовых норм были проведены и работы по сносу, и работы по возведению, в особо серьезных случаях общий размер наложенного денежного штрафа может превышать стоимость части здания, возведенной с нарушением норм. Кроме того, в определенных случаях орган строительного надзора может принять решение о сносе и/или восстановлении первоначального варианта части строения.
Недостатки и претензии по гарантийным обязательствам в отношении новой постройки
Самый распространенный вариант нарушения договора — неудовлетворительное исполнение соглашений, позволяющее уполномоченному лицу предъявить гарантийные претензии.
В случае неудовлетворительного (неполного) исполнения договора управомоченное лицо вправе потребовать устранить недостатки или соразмерно уменьшить цену. Если устранение недостатков по какой-либо причине невозможно или управомоченное лицо более не заинтересовано в исполнении договора, оно вправе расторгнуть договор. Стороны могут договориться и об установлении обеспечения, например неустойки, в случае ненадлежащего исполнения обязательств.
Для жилых строений закон устанавливает гарантийный срок продолжительностью три года. Отсчет гарантийного срока начинается со дня передачи (приемки) жилья.
