Договор аренды, заключаемый в письменной форме, дает арендатору право использовать определенные сельскохозяйственные угодья на протяжении установленного времени, получать от них прибыль и обязывает вносить плату за аренду. В соответствии с соглашением сторон аренда оплачивается деньгами или натурой. Субаренда сельскохозяйственных угодий юридически недопустима.
Ничто не препятствует иностранному физическому или юридическому лицу приобрести право аренды земель сельскохозяйственного назначения. Обязательную силу имеют нормы, регулирующие порядок аренды сельскохозяйственных угодий и обеспечивающие соблюдение ограничений на приобретение права собственности. Договаривающиеся стороны не вправе отклоняться от этих норм.
Максимальный срок договора аренды земель сельскохозяйственного назначения составляет 20 лет. Для лесных хозяйств и территорий виноделия срок аренды может быть больше с учетом более продолжительного времени оборота необходимых инвестиций.
Иностранное лица могут брать в аренду сельскохозяйственные угодья площадью не более 300 га или стоимостью не более 6000 золотых крон.
Договоры аренды земельных участков, площадь которых превышает 1 га, регистрируются в местном кадастровом ведомстве, поскольку такие договоры вносятся в аграрный реестр. Отсутствие регистрации лишает силы договор аренды.
Положения о защите прав арендатора
Поскольку арендаторы являются законными владельцами недвижимости, их права в отношениях со всеми, в том числе и с собственниками недвижимости, охраняются нормами защиты владения.
Согласно нормам защиты владения, владелец вправе самостоятельно отразить нападение на принадлежащее ему владение в необходимом для его защиты объеме.
Лицо, лишенное своего владения, или владелец, чьи права нарушаются, вправе в течение одного года потребовать от нотариуса муниципального округа принять меры для восстановления первоначального состояния владения или устранения нарушения прав. Та сторона, которая считает решение нотариуса нарушающим ее интересы, может в течение 15 дней после получения решения обратиться в суд с ходатайством о его пересмотре. По истечении одного года владелец вправе обратиться непосредственно в суд с требованием о восстановлении первоначального состояния владения или об устранении нарушения прав.
Права арендатора в отношениях с собственником недвижимости защищены прежде всего строгими законодательными нормами расторжения договора. Однако, как уже упоминалось, эти нормы имеют обязательную силу только в отношении муниципальных и государственных квартир, тогда как частные договаривающиеся стороны могут принять иные соглашения. Но в этом случае при расторжении правоотношений должны строго соблюдаться положения договора.
Если арендное правоотношение расторгнуто надлежащим образом, но арендатор не покидает объект недвижимости, единственным выходом является принудительное исполнение по решению суда. Для освобождения квартиры арендодатель должен начать судебный процесс и дождаться выдачи судом исполнительного листа.
Применимое законодательство и юрисдикция
Согласно венгерским нормам международного частного права, правоотношения наследования определяются персональным статусом (гражданством) завещателя на момент его кончины.
Персональный статус определенного лица — это право государства, гражданином которого является данное лицо. Смена гражданства не затрагивает ни прежний персональный статус, ни возникшие в силу прежнего статуса права и обязанности. Персональным правом гражданина нескольких государств, включая гражданство Венгрии, является венгерское право. Персональным правом гражданина нескольких государств, не имеющего гражданство Венгрии, является право той страны, на территории которой он проживает. Если места проживания имеются в нескольких странах, персональным правом является право той страны, с которой данное лицо поддерживает наиболее тесные связи.
В отношении договоров о недвижимости применимое право определяется по месту нахождения объекта недвижимости. Поэтому при дарении недвижимости, расположенной в Венгрии, применяется венгерское право.
Споры относительно недвижимости, находящейся п Венгрии, как при рассмотрении вещно-правовых требований, так и при рассмотрении разногласий, вытекающих из договоров аренды, решаются исключительно венгерским судом или другим венгерским административным органом.
В отношении лица, персональным правом которого является немецкое, швейцарское или австрийское законодательство, венгерский суд, административный орган или нотариус, уполномоченный на решение вопросов о наследстве, при рассмотрении вопросов наследования недвижимости, расположенной в Венгрии, применяет немецкое, швейцарское или австрийское право. Однако при рассмотрении вопросов дарения венгерские административные органы (суды) применяют только венгерское право.
Основные положения законодательства Венгрии о наследовании и дарении
Если наследодатель умирает, не оставив распоряжения на случай смерти, применяется порядок наследования, установленный законом. Если наследодатель оформил завещание, содержащиеся в нем указания имеют обязательную силу. В качестве распоряжения на случай смерти может выступать завещание (письменное или устное), договор о наследовании или дарении на случай смерти дарителя.
Наследодатель не вправе распоряжаться имуществом, на которое оформлен договор о наследовании, — ни передавать его живущим, ни завещать кому-либо. Запрет на продажу и обременение недвижимости, на которую оформлен договор о наследовании, должен быть зарегистрирован в реестре недвижимости в пользу того, с кем наследодатель заключил договор.
Дарение представляет собой двустороннюю юридическую сделку, в ходе которой одна сторона за счет собственного имущества безвозмездно создает имущественную выгоду для другой стороны. Договор дарения недвижимости может быть заключен только в письменной форме — согласно формальным требованиям, обязательным для договоров купли-продажи. При приобретении права собственности путем дарения применяется процедура, описанная в разделе о покупке недвижимости, за исключением положений, касающихся стоимости объекта.
Как уже упоминалось в разделе о приобретении недвижимости иностранцами, гражданин Венгрии может подарить недвижимость иностранцу только в том случае, если иностранец является его близким родственником.
