Вместо того чтобы приобретать в единоличную собственность загородный летний дом, который пустует большую часть года, имеет смысл владеть недвижимостью совместно с другими заинтересованными сторонами. Хотя в целом эта идея является разумной, многие поставщики таймшер услуг приобрели дурную репутацию, и не беспричинно. В большинстве случаев это объясняется тем, что они предлагают проекты по завышенной цене и часто используют агрессивные методы продажи. У покупателей таймшера часто выманивают деньги путем предоставления неверной информации о возможном использовании недвижимости и взимания высокой платы за ее обслуживание. Можно даже потерять все свои вложения, если загородный курорт еще не достроен. Часто предполагается, что право на таймшер является своего рода инвестицией, которая растет в цене и может быть перепродана. Тем не менее нередко в земельный кадастр или реестр собственности не вносится записей, и поэтому при банкротстве покупатель не получает никаких прав. К тому же в большинстве случаев не существует реального рынка для перепродажи таймшера. Соответственно, потенциальные покупатели должны проявлять крайнюю осторожность.
По этой причине многие страны — в США штат Флорида служит примером в этом отношении — ввели нормы, нацеленные на предотвращение подобного использования концепции таймшера. Так, поставщики таймшер-услуг во Флориде обязаны выполнять требования о раскрытии информации, чтобы риски покупки были очевидны и покупатель четко знал о своем праве в течение 10 дней отказаться от договора. Американская ассоциация по развитию курортных центров (ARDA) также опубликовала кодекс этики для США. В Европе с 1994 г. существует Директива ЕС по таймшеру, которая, однако, действует не во всех странах. Она обязывает продавцов предоставлять всестороннюю информацию и обеспечивать права покупателя на отказ от договора, а также содержит положения о защите прав покупателя.
Формы таймшера
Существуют разные формы таймшера. В большинстве случаев доля недвижимости приобретается в ассоциации собственников вместе с правом временного пользования/проживания, которое регистрируется в земельном кадастре или реестре собственности. Это также называется регистрируемым или имущественным таймшером. В некоторых таймшерных договорах в реестр собственности не вносится никаких прав пользования. Таймшерные права гарантируются просто договором. Такая форма называется нерегистрируемым или неимущественным таймшером, что на самом деле ближе к долгосрочному договору аренды или договору на проживание с полной предоплатой аренды. В некоторых странах (например, в Швейцарии) имущественный таймшер невозможен, потому что в соответствии с законодательством не допускается разделение права собственности на недвижимость по срокам в течение года. Однако в договорном праве и в законодательстве о компаниях договоренности такого рода обычно допускаются. Это приводит к появлению еще одной формы таймшера, состоящей в приобретении акций компании или долей аналогичного юридического лица, которое, в свою счередь, предоставляет право пользования недвижимостью, находящейся в его собственности. Такую форму таймшера часто называют кооперативным таймшером, клубным членством или корпоративным таймшером. Компании могут создаваться, например, как акционерное общество, чьи акционеры приобретают акции или другие доли участия, которые распределяются в виде прав на жилую недвижимость. Также стоит отметить трастовые структуры, которые нередко учреждаются в качестве дополнения к договорам об имущественном таймшере. Трасты играют важную роль в англоязычном мире, где известны их различные формы.
В подобных структурах покупатель является бенефициаром траста, а не обладателем права собственности на недвижимость.
Стоимость таймшера
Даже если поставщик услуг действует в соответствии с законом, может возникнуть вопрос: стоит ли связываться с таймшером, потому что он почти всегда оказывается гораздо дороже пребывания в гостинице или тура с полным обслуживанием? К тому же таймшер не может предоставить комфорт, ассоциируемый с собственными четырьмя стенами и гарантируемый полным правом собственности и возможностью использования недвижимости в любое время.
Право пользования в таймшере обычно приобретается после уплаты определенной первоначальной цены. Сумма зависит от множества факторов, таких как местоположение и имеющиеся удобства, а также время года, на которое приобретается право пользования. Эта цена не имеет верхнего предела, но обычно составляет порядка $25 000 в неделю. К тому же дополнительно должны оплачиваться ежегодные сборы на содержание и ремонт. Они могут быть довольно высокими, в зависимости, конечно же, от вида недвижимости. Кроме того, следует отметить, что подобные сборы постоянно растут вместе с прожиточным минимумом, а если оказываются такие услуги, как уборка перед выездом, то дополнительно взимается плата за обслуживание. Если клиент не хочет каждый год проводить свой отпуск в одном и том же месте, ему стоит рассмотреть вариант членства в сети по обмену. На этом рынке существуют два основных поставщика — Interval International и RCI, и оба находятся в США. В большинстве случаев такое членство приобретается одновременно с покупкой таймшера вместе с остальным пакетом услуг и используется в качестве плюса при продаже. Однако членство в сети по обмену также подразумевает уплату ежегодных членских взносов в дополнение к текущим расходам.
Лучшее место приобретения таймшера на относительно привлекательных условиях — это вторичный рынок таймшеров. Можно найти агентов, специализирующихся на этом бизнесе, например, в США и на карибском острове Сен-Мартин. В других странах, особенно в Европе, практически нет вторичного рынка таймшеров. Акции таймшерных компаний, дивидендами которых являются права на загородную летнюю недвижимость, также могут приобретаться как вторичные, а не как новые. Такие акции даже предлагаются через объявления в газетах. Как правило, цена, которую можно получить на открытом рынке, значительно ниже первоначальной стоимости продажи, что тоже указывает на то, что цены на таймшер обычно завышены.
