Приобретая сельскохозяйственную недвижимость, такую как ферма или оливковая роща, покупатель обычно сталкивается с теми же проблемами, что и при покупке исторической, в плане каменной кладки, постановлений о защите и других факторов. Однако потенциальный покупатель такой недвижимости также должен учитывать и другие моменты. Например, характер предыдущего использования. Так, здания, которые раньше служили в качестве конюшен или помещений для пастухов или работников фермы и которые сегодня продаются как деревенские постройки, изначально не предназначались для проживания. Доступ к ним часто затруднен, а обслуживание дороги, идущей по пересеченной местности, может оказаться проблемным и дорогостоящим. Также нужно учесть вопросы подачи пресной воды и способ отвода стоков, потому что удаленные объекты недвижимости редко подсоединены к общественным системам водоснабжения и канализации. Кроме того, может быть затруднительно провести телефонную линию и электричество.
Ограничения покупки
На недвижимость, расположенную в сельскохозяйственной зоне, практически всегда распространяются относительно строгие строительные ограничения и запреты, и до совершения покупки необходимо дополнительно уточнять наличие прав пользования со стороны соседей и другие вопросы соседских прав. Кроме того, в случае удаленного расположения недвижимости нельзя пренебрегать аспектами безопасности. Плохо охраняемые объекты, которые не находятся под наблюдением во время отсутствия владельцев, представляют собой хорошую мишень для взломщиков. И, наконец, нельзя забывать о том, что сельскохозяйственную землю нужно соответствующим образом обрабатывать. Во многих случаях это должны будут делать соседи, но об этом необходимо договориться и позаботиться о контроле.
Хотя приобретение сельской недвижимости — такой как оливковые рощи в Андалусии, виноградник в Пьемонте или загородное поместье в Англии — во многом сходно с покупкой любой другой недвижимости, необходимо проявлять особое внимание к особенностям ее сельскохозяйственного использования. В политическом плане сельскохозяйственные угодья уже давно рассматриваются как особый объект во многих странах, особенно в Европе, причем все чаще и чаще. Законы, принимаемые в пользу фермеров, часто нарушают права жильцов жилой и коммерческой недвижимости. Покупатель сельской недвижимости должен учитывать это. Часто существуют долгосрочные права соседей, такие как право выпаса. Они могут быть не зарегистрированы в реестрах, но, тем не менее иметь законную силу и применяться в случае необходимости. На сельскохозяйственные земельные участки могут распространяться налоговые льготы, а их владельцу могут выплачиваться государственные субсидии. Нередко имеются ограничения на приобретение таких участков иностранными гражданами.
При покупке или продаже сельской недвижимости в договор могут включаться малознакомые положения, связанные с местным законодательством, которые зачастую глубоко уходят корнями в историю страны. Также на сельскую недвижимость могут распространяться нормы и правила, регулирующие, например, право на охоту и на рыболовство. Соответственно, покупка и продажа сельской недвижимости обычно занимает гораздо больше времени, чем покупка и продажа другой недвижимости, и подобные сделки обычно требуют специальных знаний и опыта.
Кроме того, особо крупные сельские угодья могут расцениваться как предприятия, где трудятся на постоянной основе, а иногда и живут работники. В этом случае покупателю нужно учитывать аспекты трудового законодательства и, не исключено, придется нести ответственность работодателя по выплате заработной платы, пенсионных взносов, осуществлению страховых и других платежей. Если это так, то покупатель должен решить, оставлять ли работников после приобретения недвижимости. В соответствии с местным трудовым законодательством ему, возможно, придется их оставить. Последствия необходимо прорабатывать исходя из соответствующего законодательства, трудовых договоров и соглашений — обязательства, переходящие к покупателю, следует оценить с юридической точки зрения.
