Продавец недвижимости должен учесть, кто за какие сборы, налоги и вознаграждения отвечает. Во многих случаях вознаграждение нотариусу и налоги за переход права собственности делятся 50/50, но такое разделение является исключительно вопросом договоренности. Расходы на юриста обычно покрываются той стороной, которая к нему обратилась. Однако продавец всегда отвечает за уплату налога на прирост капитала.
Если недвижимость продается вместе с мебелью (особенно ценной мебелью, например, антикварной, являющейся историческим объектом), цена покупки может быть разделена на две части (недвижимость/мебель) и, как следствие, налоги могут быть определенным образом снижены, потому что в большинстве своем они рассчитываются на основе цены недвижимости, а не мебели.
В большинстве случаен продавец также выплачивает комиссионное вознаграждение брокеру или агентству недвижимости в соответствии с договором. Оно варьирует в разных странах от 2 до 10% от цены продажи, и обычно на него начисляется налог на добавленную стоимость (там, где такой налог существует). Следует отметить, что только в исключительных случаях продавцу стоит заключать эксклюзивный договор с одним брокером, особенно в отношении дорогостоящей недвижимости, когда обычно важна конфиденциальность. Однако, как правило, более выгодно привлекать нескольких брокеров, чтобы повысить шансы на продажу недвижимости.
Дополнительные расходы
Кроме того, продавец должен с самого начала уточнить другие расходы, которые он может понести в ходе продажи (т. е. которые будут вычтены из стоимости недвижимости), а также налоговые последствия продажи. Налоги на приобретение недвижимости, которые взимаются во всех странах, как правило, уплачиваются покупателем. Однако, если он не может их уплатить, в некоторых странах они взимаются с продавца. Это особенно важно, когда продавец остается резидентом той же страны. Также необходимо выяснить следующее:
- Существуют ли права пользования, сервитуты, права удержания, залоги или иные обременения недвижимости?
- Все ли налоги и пошлины полностью уплачены предыдущим владельцем?
- Проверка последних и более ранних налоговых деклараций по налогам на недвижимость и по другим пошлинам.
- Имеются ли преимущественные права на покупку по договору?
- Существуют ли преимущественные права на покупку по закону (например, у жильцов, соседей или государства)?
- Имеются ли ограничения, связанные с защитой окружающей среды, природы или культурного наследия?
- Может ли загрязнение почвы представлять собой угрозу? Если да, то следует соответствующим образом проверить объект недвижимости. Проверка в любом случае рекомендуется для крупных объектов недвижимости.
- Как недвижимость будет использоваться в будущем? При некоторых видах ее использования (например, в качестве гостевого дома) может потребоваться официальное разрешение (имеется ли оно и может ли быть предоставлено).
- На чье имя или, возможно, на имя какой компании приобретена недвижимость?
При продаже квартиры или дома, принадлежащего ассоциации собственников (например, в кондоминиуме), необходимо определить размер резервного фонда или фонда на реконструкцию, потому что он может повлиять на цену продажи.
Оформление сделки
Сделка по покупке недвижимости должна осуществляться только компетентным нотариусом или юристом. Функции юристов и нотариусов отличаются в разных странах, и обращение к нотариусу может быть обязательным. После заключения договора купли-продажи факт купли должен быть незамедлительно отражен в земельном кадастре или реестре собственности.
В случае кондоминиума или другой формы собственности, которая подразумевает участие в ассоциации собственников, важно запросить копии законодательных актов и всех положений, протоколов последнего общего собрания, последние годовые отчеты или перечень затрат, таблицу распределения затрат, а также имя управляющего. Особенно важно проверить права и обязанности, лежащие на отдельных собственниках, а также на администрации, и принимало ли собрание ассоциации собственников решение о строительных работах, которые еще не выполнены.
Кроме того, устные заверения и кажущиеся очевидными вопросы должны быть подтверждены в письменном виде партнером по договору. В случае, когда в договоре купли-продажи указана цена продажи ниже фактической с целью снижения налогов, должны быть оценены риски. Такие действия считаются незаконными во всех странах.
