Планирование и строительство собственного дома могут быть чрезвычайно приятным занятием, однако в некоторых случаях несут проблемы и разочарование. И это еще более верно в отношении другой страны. Тому, кто надеется построить собственный дом за границей, следует знать, что строительство регулируется определенными правилами и в каждом государстве они свои.
Новый объект недвижимости
В любой стране можно найти архитектора и привлечь необходимых специалистов для строительства нового объекта недвижимости в соответствии с планами, подготовленными собственными силами или архитектором. Однако этот подход неизбежно требует соответствующей юридической и практической поддержки при составлении и координировании различных договоров. Также следует отметить, что сроки и сметы зачастую не выдерживаются даже в профессионально управляемых строительных проектах, что является причиной неприятностей для заказчика. Обычно архитекторам платят за компетентность и надлежащее исполнение обязанностей. Заказчик обычно несет ответственность за анализ проекта, выявление ошибок и требование их устранения в том случае, если договор с архитектором или генеральным подрядчиком четко не предусматривает, что архитектор или подрядчик предоставляет гарантии в отношении чертежей, надлежащего исполнения работ или сдачи объекта «под ключ». Поэтому важно, чтобы в любом договоре риск, связанный с проектными или строительными ошибками явно лежал на архитекторе или генеральном подрядчике.
Ввиду сложности строительных стандартов и разнообразия предложений в строительной сфере часто имеет смысл привлечь высококвалифицированного архитектора, а также независимого консультанта, который будет представлять интересы заказчика как перед архитектором, так и перед подрядчиками.
Такого консультанта также можно вызывать по ситуации, т.е. просто в случае необходимости принятия важных решений.
Обычно гораздо проще купить новое здание у застройщика. Однако здесь тоже стоит учитывать некоторые правила. Покупатель чаще всего приобретает у застройщика землю вместе со зданием, которое должно быть построено. В этом случае в некоторых странах в договор обязательно должны включаться определенные условия. Могут даже существовать специальные законы, в основном нацеленные на защиту прав покупателя недвижимости. Последний также должен учитывать различные особенности, в частности метода расчетов, гарантии, освобождения от обременений (таких как ипотека, используемая для финансирования строительства) и риска, связанного со строительством. Основные факторы включают в себя график строительства и гарантию выплаты покупной цены.
Оплата недвижимости
Покупная цена обычно выплачивается постепенно по мере выполнения строительных работ, например, следующим образом:
- 10% — в качестве залога;
- 15% — когда заложен фундамент;
- 20% — когда возведены несущие стены;
- 15% — когда возведены все стены;
- 20% — когда сооружена крыша и установлены окна и двери;
- 20% — когда работа полностью завершена.
В некоторых странах принято взимать 5% от общей стоимости за гарантию. Это имеет смысл делать и в тех государствах, где подобное удержание не является обычной практикой. К сожалению, застройщики и генеральные подрядчики очень редко привлекаются судами к ответственности за нарушение сроков. Поэтому риск задержек, которые могут быть весьма неприятны для заказчика, соответственно, высок.
Также следует отметить, что многие застройщики, т. е. продавцы новой недвижимости, имеют не очень сильные позиции с финансовой точки зрения. Поэтому покупатель, если он не работает с известной, финансово устойчивой и хорошо управляемой компанией, тоже может нести значительный финансовый риск. Если застройщик становится неплатежеспособным, взносы могут быть потеряны, а претензии по гарантийным обязательствам уже нельзя будет подтвердить. Поэтому очень важно проверить, какие именно гарантии предлагаются, и понимать, что может произойти при наихудшем сценарии.
Местные власти почти везде имеют значительную свободу в предоставлении разрешений на строительство — это относится по крайней мере ко всем более или менее густонаселенным областям. Поэтому потенциальный застройщик обычно связан в той или иной степени строгими правилами. Это очевидно, что строительство не может начаться, пока не получено необходимое разрешение. Поэтому разумно приступить к планированию как можно раньше и подать заявление на получение разрешения на раннем этапе. Потенциальным застройщикам также настоятельно рекомендуется заранее обсуждать свой проект не только с органами власти, но и с соседями, на которых может повлиять данное строительство, и по мере возможности выполнять их просьбы. Также необходимо учитывать действующее законодательство. В некоторых странах необходимо обращаться к квалифицированному архитектору. В любом случае без его услуг и без услуг других специалистов невозможно обойтись при решении вопросов и проблем, возникающих в связи с проектом.
Успешное удовлетворение претензий, касающихся исправления недостатков недвижимости и гарантийных обязательств, требует точного документирования хода строительных работ, а также сопоставления первоначального заказа с полученным результатом.
Споры часто возникают вследствие плохого отражения в документах дополнительных распоряжений, которые давались без проведения отдельной оценки стоимости и в отдельных случаях без точного формулирования.
