Потенциальному покупателю имеет смысл на какое-то время арендовать аналогичную собственность в похожем месте до покупки недвижимости. Местные и международные агентства недвижимости предлагают широкий выбор загородных квартир и домов, которые можно арендовать на несколько дней, недель или месяцев.
Во многих случаях второе жилье используется непостоянно и большую часть года пустует. Поэтому может возникнуть вопрос: не сдать ли его в аренду хотя бы на непродолжительное время? Ответ однозначно отрицательный. Краткосрочная аренда в большинстве случаев не имеет смысла. Во-первых, необходимые для этого затраты времени и денег относительно высоки (управление, уборка, порча мебели из-за небрежности жильцов и т.д.), а во-вторых, получаемый доход, как правило, едва покрывает затраты и облагается налогом в большинстве стран, из которых только Багамы, Сент-Китс и Невис, а также Хорватия являются примечательным исключением.
Если в одних странах практически нет законодательства, защищающего арендаторов, и они могут быть в любое время выселены из недвижимости (например, во Флориде), то в других странах действуют законы о защите арендаторов иногда очень жесткие. В некоторых обстоятельствах они могут обеспечивать арендаторам почти такую же защиту, как и собственникам (например, в Швеции, Франции, Испании и ряде других европейских стран). Поэтому перед тем как сдать недвижимость в аренду, следует поинтересоваться, что представляют собой местные законы о защите арендаторов. С одной стороны, во многих случаях одно это уже может быть причиной отказа от аренды. С другой стороны, договоры аренды, не подразумевающие постоянного проживания, особенно договоры, относящиеся к загородным домам, обычно подпадают под общие условия аренды, и на них не распространяются жесткие законы о защите арендаторов, применимые к жилой недвижимости. Прежде чем принять решение о сдаче в аренду, в любом случае целесообразно выяснить, каковы юридические условия владения на правах аренды и, в частности, какие положения позволяют расторгнуть договор аренды против воли жильцов и выселить их из арендуемой недвижимости.
Обычно для заключения договоров аренды применяются типовые формы, а иногда обязательны специальные формы договоров, предусматривающие уведомление. Внесение залога за аренду, составляющего арендную плату за период от одного до шести месяцев, является обычным и весьма разумным с точки зрения арендодателя. Сумма залога часто выплачивается самому арендодателю или переводится на специально созданный для этого счет в банке.
Контрольный лист: договоры аренды
Ниже перечислены основные пункты и положения, которые должны присутствовать в договоре аренды.
- Точное описание объекта недвижимости, плана его расположения, парковочных мест, внутреннего обустройства, жилой площади и т.д. Также к договору аренды могут прилагаться отдельные планы.
- Правила пользования домом при сдаче жилой собственности в аренду.
- Основные данные (дата подписи, начало периода аренды, начало платежей, дата окончания периода аренды).
- Время передачи права владения.
- Согласованная арендная плата и детализированный список всех расходов, таких как налоги, которые должны покрываться арендатором.
- Урегулирование страховых полисов и расходов по страхованию.
- Урегулирование ущерба (отсрочка арендной платы, обязательство произвести ремонт).
- Ответственность арендатора.
- Ремонт и содержание.
- Положения о субаренде.
- Предоставление обеспечения арендатором.
- Возможность продления договора/варианты.
- Формула расчета арендной платы.
- Уведомления (способ предоставления, адреса).
Расходы на услуги юристов (в пользу стороны, выигравшей судебный спор). Это особенно важно в США, где стороны, выигравшие спор, обычно должны сами оплачивать услуги своих юристов.
